原告是某小區平房的產權人，房產證上登記的建築面積為148平方米。原告在未報批的情況下改建房屋，將其改建為二層樓房。
2012年9月3日，原告與被告簽訂定金協議，約定雙方於2012年9月6日前簽訂租賃合同。簽訂合同時，原告帶來了房產證和房產證原件。2012年9月5日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將建築面積為490平方米的二層房屋出租給被告，租期自2012165438開始。租金為每月35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。在本租約有效期內，任何壹方提出終止合同或違約，違約方應向守約方支付違約金70萬元。合同簽訂後。被告* * *向原告支付租金及押金654.38+0.4萬元。
2013 10 31，區城管監察大隊對涉案房屋張貼了限期拆除通知書。2014年4月5日，被告騰空房屋，返還原告。
懇求
原告於2014年4月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同，被告向原告支付拖欠租金及違約金。
被告訴稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋為商品房，但涉案房屋實際為違章建築，且在租賃期內城管部門發出了限期拆除通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求認定合同無效，原告返還被告房屋租金及定金654.38+0.4萬元，並賠償被告裝修損失360萬元。被告提起反訴確認合同無效後，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2065，438+02年9月5日至2065，438+04年4月5日房屋使用費595萬元，被告向原告支付違約金70萬元。
庭審中，原告對房屋自行重建、限期張貼拆遷公告的事實予以認可，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供了相關證據證明房屋裝修花費360萬元。被告人證人唐出庭作證時，應法庭要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示被告人* * *於2065，438+02年9月9日至2065，438+02年2月期間，向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的工程款360萬元(2012 10 10)收據是事後補給原告的。原告收回房屋並轉租，裝修已拆除，無法評估裝修價值。
裁判的觀點
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋，出租人和承租人之間訂立的租賃合同無效。涉案房屋裝修未取得建設工程規劃許可證，故租賃合同無效。
原告在未取得建設工程規劃許可證的情況下將房屋出租給被告，對合同無效的後果負主要責任。被告在簽訂合同時未盡到合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。房屋租賃合同無效，當事人請求按照合同約定的租金標準支付房屋占用費的，法院壹般應予支持。被告要求原告返還租金和押金的反訴於法有據。
鑒於被告已於2014年4月5日向原告返還涉案房屋，應支付原告占用房屋期間的房屋使用費。具體數額由法院根據合同約定的租金標準和房屋實際情況確定。原告要求被告支付違約金的訴訟請求，因依據不足，法院不予支持；對於被告要求原告賠償裝修、設備、器材、商品投資損失的反訴，法院應根據被告提交的證據及雙方的過錯程度予以認定。
最後，法院作出判決，確認原告與被告簽訂的租賃合同無效；原告返還被告房屋租金及租賃保證金654.38+0.4萬元；被告向原告支付房屋使用費400萬元；原告賠償被告房屋裝修損失654.38+0.8萬元；駁回原告的其他訴訟請求；駁回被告的其他反訴。
壹審宣判後，被告人和被告人均沒有上訴。
需要清理的法律適用問題
建設工程規劃許可證與房屋租賃合同的效力
建設工程規劃許可證是城鄉規劃行政主管部門依法核發的，確認相關建設工程符合城市規劃要求的法律文件。
1989頒布的《城市規劃法》第四十條規定:在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，並處罰款。
2008年《城鄉規劃法》生效後，《城市規劃法》廢止。但《城鄉規劃法》並沒有廢除《城市規劃法》規定的規劃行政許可制度，而是繼承和發展，分別規定了城鄉規劃行政許可制度。
《城鄉規劃法》第六十四條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；可以采取改正措施消除對規劃實施影響的，限期改正，並處工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，應當限期拆除。不能拆除的，沒收實物或者違法所得，可以並處工程造價10%以下的罰款。
《城鄉規劃法》第六十五條規定，未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設，限期改正；逾期不改正的，可以清除。
關於未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋租賃合同的效力問題，《合同法》第七條規定，當事人訂立和履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。《合同法》第五十二條第四項、第五項也規定，損害社會公共利益，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋和其他建築物(包括超過批準使用期限的臨時建築)，規避了國家對城鄉規劃制度、建築產品質量和房地產市場的監管，損害了國家和社會公共利益，也違反了《城鄉規劃法》的強制性規定。對外出租此類房屋簽訂的房屋租賃合同應屬無效。[1]
2009年，最高法院《關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》進壹步規範了此類房屋租賃合同效力的認定。解釋第二條規定出租人與承租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋訂立的租賃合同無效。但在壹審法院辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。說明第三條規定，出租人與承租人就未經批準或者未按照批準內容搭建的臨時建築訂立的租賃合同無效。但是，在壹審法院辯論終結前，經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。但在壹審法院辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
鑒於建設工程規劃許可證與房屋租賃合同效力的關系，可以說對房屋租賃合同的解釋更加合理，符合社會價值取向。鼓勵交易，重視物盡其用，實現資源的優化配置和最大化利用，進而增進社會最大多數人的福利，是財產相關法律法規的立法目的和價值取向。
出租房屋因相關審批手續不及時或相關審批材料不齊全暫時無法取得建設工程規劃許可證或相關審批的，出租房屋在壹審法院辯論終結前取得建設工程規劃許可證的，或經主管部門批準建設的，或在壹審法院辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法律理由已經消除。如果合同的繼續履行不存在法律障礙和事實障礙，法院應認定租賃合同有效，以鼓勵租賃關系的繼續，保證房屋經濟價值的最大化，避免房屋繼續尋租帶來的不必要的交易成本。
出租房屋本身屬於違法建築，不符合城鄉總體規劃，無法取得建設工程規劃許可證或者相關審批的，法院應當及時作出裁定，認定合同無效。[2]
在上述案件中，原告將其不足150平方米的房屋改建擴建為近500平方米的二層建築，違反了《城鄉規劃法》的規定，事後無法取得建設工程規劃許可證。原告將無建設工程規劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同無效。
租賃合同無效時過錯責任的劃分及損失範圍的確定
(以上回答發布於2015-11-04。請以實際購房政策為準。)
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