在辦理居住證之前，首先要了解申請流程和所需材料。租房的話，不僅要自己提供相應的材料，還需要房東的配合。房東需要攜帶房產證和身份證親自陪同租客到社區事務中心申請。如果房東不配合，別說辦理居住證，租賃合同的網簽備案都做不了。
拿不到居住證的因素主要可以歸納為兩類:
第壹，樓主不配合。
二、商住兩用房不能辦理居住證。
房子本身能否辦理居住證，主要看房產證上寫的房子用途。如果目的是“居住\居留”，可以辦理居住證。如果目的是“辦公\商務”，則不能辦理居住證。“商住兩用房”屬於商業用地，不能辦理居住證。對此沒有異議。
所以居住證不正常的主要原因是房東不配合這壹塊。
關於樓主為什麽不配合，總結了以下幾項:
1.樓主年紀大了，不敢出面了。
上海很多房產都是老壹輩的，租出去的都是房東或者二房東的子女。為了幫租客辦理居住證，年齡大的房東需要壹起去，但是身體不允許。這確實是個問題。
2.房東擔心租客占用房子的教育資源。
如果租客未婚無子女，如果平時考試需要居住證，房東可能願意配合。如果租客是家庭，孩子上學需要居住證。樓主可能不願意配合。壹套房子只能讓壹個家庭的孩子享受教育資源，也就是說如果租客占用了教育資源，房東以後要想讓孩子在這套房產下享受教育，就要和租客解除租賃關系，比較麻煩。所以樓主不配合，大多數情況下也不願意直接說明原因。
3.房東擔心租賃合同網簽備案，需要繳納租賃稅。
上海對外來務工人員的管理越來越嚴格，租房登記可以獲取外來務工人員的身份信息，所以新租戶搬進來後，首先會由居委會或片警進行登記。
另外，上海的房子大部分都是出租的，租賃合同網上簽約備案可以系統記錄房子是住的還是租的。通過房子和租金的統計，可以從整體上控制上海的房價和租金。
上海的房東擔心房屋的租金收入在租賃合同網簽備案後會被政府看得壹清二楚。壹旦後期“強制”征收房租稅，房東無疑會有壹些“額外”支出，所以拒絕配合租客在網上簽訂和備案租賃合同。
4、房東脾氣暴躁，就是不想走，沒理由愛房東，感覺租客在提“無理要求”。
房東拒絕辦理居住證，於是出現了很多辦理居住證的中介服務。