？在我們的生活中，遇到最多的就是物業管理的問題，很多糾紛就是由此而來的。真正規範我們物業管理問題的是幾個法律法規，壹個是民法典，壹個是從國務院開始的省市區《物業管理條例》。以前有物權法，後來並入民法典。因此，判斷物業行為是否正確的標準是民法典的相關規定，物業行業的管理者、從業人員和業主都應該學習和遵循。嗯，這裏有壹個常識:法律大於法規(規定)，下位法不得與上位法沖突。
？民法典的頒布，對物業管理的相關規定做了壹些修改，參與物業管理的核心內容不外乎這幾條。
？核心條款就是這壹條。《民法典》第二百七十八條下列事項由業主決定: (壹)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改管理規定；(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人員；(五)建築物及其附屬設施維修資金的使用情況；(六)籌集維修建築物及其附屬設施的資金；(七)建築物及其附屬設施的更新改造；(八)改變* * *用途或者利用* *從事經營活動的；(九)有關* * *和* * *管理權的其他重大事項。業主* * *同決定，應當由占專有部分面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參加表決通過。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參加專有部分面積四分之三以上表決的業主和四分之三以上表決人同意。決定前款規定的其他事項，應當經參加表決的業主過半數同意，並經參加表決的業主過半數同意。
這壹條原本是在《物權法》中規定的，並入《民法典》後進行了修改。我們應該記住什麽？
首先是這九件事必須由全體業主決定。任何單位和個人都不能剝奪業主的權利，否則就是非法的，自然的決定不受法律保護。我們小區這裏涉及的常見的有:綠色停車、停車費、廣告收入、聘請物業公司、選舉業委會成員。記住，這些東西要咨詢所有業主後才能實施。
？第二是兩個數的要求。1至5項和第9項要求三分之二要求，即參與人數和面積要達到三分之二，同意要達到三分之二；第6至8項需要兩個四分之三。
？該條款相當於足球比賽中的紅黃牌條款，運動員和裁判都必須嚴格遵守。這是壹條紅線，不能碰。與小區相關的事項，比如小區的改造，比如業委會的選舉，比如綠色停車，比如安裝電梯，比如地面公共停車位的收費等等。，必須經過征求意見的程序，否則就是違法。
？就物業管理而言，我們應該澄清幾個問題:
？二是要明確物業管理的相關責任人。大家都認為物業管理的責任在住建部門，這其實是壹種長期的誤導。屬地鎮街的物業管理，無論是民法典，還是國家、省、市的物業條例都非常明確。住建部門主要是行業指導和行業監管。在我看來，我認為住建部門的職責是指導和監督街道是否按照國家法律法規履行物業管理的相關職責，指導和監督物業公司是否按照法律法規和合同履行相關業務。在這裏，有些市民不理解。其實只要記住壹句話。個人認為是“法無禁止即可為”，就政府相關部門而言是“法無授權不可為”。妳什麽意思？法律不禁止的事情，個人可以做；沒有部門或法律授權的事情是不能做的。所以很多時候不是部門不作為，而是作為壹個部門，該做什麽，不該做什麽，做到什麽程度，都要嚴格按照規定來。打個不恰當的比方，作為壹個自然人，當他看到交通事故時，他可以勇敢的采取各種措施處理善後。作為壹個部門，相關事故的處理只能由公安部門處理，絕對不允許住建局和城管局處理交通事故。如果他們不處理交通事故，車主肯定理解，但如果公安部門不處理，車主可以投訴。這也導致了小區管理的復雜和瑣碎。舉兩個例子:比如小區有人違章搭建，有人在裝修時砸了承重墻。前者的管理部門是自然規劃局，後者的管理部門是住建局城建監察分局(隊)。我該怎麽辦？物業公司發現提醒相關業主停止行為、限期改正，拒不改正的，將發出相關(提醒、處罰)通知書，逾期不改正的，城管部門將執法。在實踐中，往往不清楚這件事是歸住建局管，還是歸自然規劃局管，還是歸城管局管。所以這壹次泰州市在制定《泰州市住宅物業管理條例》的時候，盡可能的做了壹些澄清。南京不適用。
？第三，業委會應該由全體業主選舉產生，但不能代表全體業主決定壹切。業委會是常設機構，其與業主大會的管理類似於人大常委會與人民代表大會的關系。雖然都是在沒有開會的時候代為履行相關職責，而且往往法律責任相同，只是被授權賦予相關職責，壹些特殊的關鍵問題不能代為決定。比如人大常委會只能指定副市長、副區長、政府部門的人選，不能直接指定市長、區長，所以我們經常看到代理市長、區長。為什麽？全國人大常委會不能決定，而是在全國人大選舉後任命。同樣，業委會可以代表業主處理很多日常事務，但有些事情是它無法決定的。什麽生意？必須全體業主決定的事項至少是上面提到的九項。之前我把業委會存在的問題歸為幾類:壹是名存實亡，什麽等於什麽不是，什麽不是；二是與物業公司、開發商勾結，出賣全體業主利益謀取利益；三是過於強勢，被少數別有用心的人控制，趕走了物業公司的業主；第四，雖然有熱情，但是缺乏專業能力，實力甚至幫不上忙，等等。所以，選舉壹個有熱情、公平、正派、有時間、有壹定法律知識的業委會是非常重要的。可惜大部分業主沒有意識到這壹點，或者積極性不高。業委會成員出現問題怎麽辦？業主委員會是壹個組織，壹旦產生，除非解散，否則不能罷免。所以只能罷免業主委員會成員。業主委員會委員的罷免要慎重，要走嚴格的程序，否則無效。業主委員會由業主選舉產生的業主委員會委員組成，實行任期制。業主委員會委員任期內，不得隨意終止。業主委員會成員嚴重違反業主公約或者業主委員會議事規則的，業主有權罷免業主委員會成員。但是，罷免業主委員會委員必須按照法定程序進行。前提是有20%以上表決權的代表提出議案，建議業主委員會召開臨時業主大會。提案應明確提出需要罷免的業主委員會成員，並應明確提出罷免理由。提案經20%以上表決權的業主簽字同意後，提交業主委員會。
？最後，我還是想說，我所期待的物業管理，應該是“部門(如住建)強力指導、地方(街道)組織高效、物業盡職盡責、業主文明自覺”的和諧狀態。要做到這壹點，所有的點必須共同努力。幾個主體的關系要明確，業委會和物業管理公司不是對立的。就像壹場足球比賽，法院和住建部門是裁判，街道社區是教練，物業管理公司和業主(業委會)是參賽球員。只有大家都處於高水平，不丟位，不越位，不掉好位，這場比賽才會精彩。前提是大家都要遵守遊戲規則，這個遊戲規則就是民法典，也就是根據民法典簽訂的“質價相符”的物業合同。
？以上是我個人的學習和實踐經驗，既不全面也不權威。如有錯誤或遺漏，請批評指正。