房產抵押擔保有哪些法律問題？

1.當房產夫婦* * *已向房產抵押處登記辦理房屋、土地等房產抵押時，貸款銀行首先要判斷抵押物的權屬。在我國，不動產的所有權原則上以登記為基礎，不動產權屬證書和不動產登記簿是權利人享有不動產物權的證明。《房屋登記辦法》第十八條規定，登記部門應當詢問申請人申請登記的房屋是否為* * *所有，並記錄詢問結果。房屋登記以程序性審查為主，未經實質性調查核實，不動產權利登記與實際權屬狀況可能存在誤差。根據婚姻法的相關規定，除特別約定的和婚前的個人財產外，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產和收益，歸夫妻雙方所有。這意味著，房屋即使登記在壹方名下，只要是在婚姻關系存續期間取得的，就應該屬於夫妻共同財產，另壹方可以主張登記錯誤，或者直接通過法院否定登記效力。司法實踐中，也出現過抵押權權屬變更導致銀行抵押權無效的案例。需要註意的是，房屋、土地等不動產對債權人和債務人權利義務的實現影響很大。不動產登記制度的目的之壹是公示權利狀況，保護交易安全。因此，在法定夫妻財產* * *與登記發生沖突的情況下，應適用《物權法》第106條善意取得不動產物權，優先保護動態交易的安全，不能因不動產錯誤登記而否定基於登記的抵押權的效力。銀行在辦理房產抵押時，首先要確認要擔保的房產是否為* * * *所有，查看抵押人的戶口本和結婚證，核實抵押物的取得時間。抵押房地產為夫妻或家庭* * *所有的，抵押應當經全體* * *人書面同意，非* * *所有的，抵押人應當出具書面說明。其次，需要審查擔保人是否有對* * * *所擁有財產的處分權的約定。如無約定，抵押行為是否符合法律對* * *所擁有財產的處分規定，應註意* * *表示程序在業務操作中的執行情況，形成書面文件並存檔備查。2.房地產的抵押權和租賃權可以在同壹房地產上並存。當抵押人不能履行到期債務，抵押權人拍賣抵押房地產時，可能導致抵押權人不能及時充分實現自己的權利或影響承租人繼續出租房地產的權益，從而導致抵押權與租賃權的沖突。對於先設定不動產租賃權，後設定不動產抵押權的情形，《擔保法》第四十八條規定，抵押人以租賃物抵押的，應當書面告知承租人原租賃合同繼續有效。抵押房地產因抵押權實現而被他人取得時，租賃合同仍然有效。在租賃期限屆滿前，新的產權人不能解除原租賃合同，隨意變更租金，即先設立不動產租賃權，再賦予租賃權對抗抵押權。對於先設定不動產抵押權，後設定不動產租賃權的情形，《擔保法司法解釋》第六十六條規定，抵押人出租抵押財產的，抵押實現後，租賃合同對受讓人不發生約束力。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對因出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已經抵押的，承租人應當承擔實現抵押權所造成的損失。“可見，租賃權成立的時間對抵押權的影響很大。因為抵押人通過租賃方式對抵押物行使收益權，而預先設定的租賃權限制了抵押物的交易或轉讓，大大降低了抵押物的擔保價值。無需登記即可通過當事人自由協商建立租賃關系，使得已登記的抵押面臨欺詐風險。在處理抵押權與租賃權的關系時，立法上有兩點需要完善:壹是應當規範設立租賃權的行為，將其納入所有權登記的範疇，充分體現不動產物權制度的公開性和透明度，實現對不同等級的所有物權的平等保護。二是在抵押權先於租賃權的情況下，賦予抵押權人請求法院解除不動產租賃合同的權利，避免在拍賣抵押不動產時，任何人不得因不動產上租賃權的存在而購買或降低價格，損害抵押權人的利益。銀行在防範抵押租賃風險時，應註意以下問題:壹是做好盡職調查，排除租賃。實地查看房屋的入住和使用現狀，核實入住人是否與房主壹致，是否存在事實租賃關系，記錄入住情況。第二，與承租人協商弱化租賃權對抵押權的不利影響。租賃期限長於銀行債權期限的，應當將租金壹次性支付改為分期支付，承租人將未支付的租金支付給債權銀行。3.法定權利優先抵押權在特殊情況下，為保護國家或其他主體的利益，法律設定了壹些法定權利優先於抵押權，主要包括以下三種:(1)國家征稅權。《稅收征收管理法》第四十五條規定“納稅人所欠稅款發生在納稅人將其財產抵押、質押或者留置之前的，應當在抵押、質押、留置之前執行。“(二)建設工程價款的優先權。《合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以與發包人約定折價或者依法申請人民法院拍賣工程，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程價款優先於工程折價或者拍賣價款支付。“2002年，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權的批復》進壹步規定，“建設工程承包人的優先受償權優於抵押權等債權。“(三)商品房期待權。最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權的批復》(法釋〔2002〕16號)規定，“消費者支付購買商品房的全部或者大部分價款後，承包人對該商品房價款的優先受償權不得對抗買受人。“根據最高人民法院的司法解釋，可以推導出，只要買受人已經支付了全部或者大部分房款，其期待權就必須先於抵押權實現，不考慮兩者的先後順序。為了保障國家稅收收入，保護勞動者的勞動報酬權和商品房期待權，我國法律規定，國家稅收權、建設工程優先受償權和商品房期待權在相互沖突時優先於抵押權的實現。上述規定在壹定程度上是合理的，但也存在不足之處:建設工程款項優先受償權缺乏公示，導致第三人無法得知發包方是否拖欠工程款，無法防止發包方與承包方惡意串通，故意虛報工程款，損害壹般抵押權人利益。第三方處於信息不對稱的不利地位，隨時可能遭受突然的侵害。從保護第三人、維護交易安全和秩序的角度出發，在建設工程優先受償權中引入登記公示的方式確有必要。如果建設工程的債權已經預先登記，抵押權人仍然同意在該建築物上設定抵押權，這是他的抵押權因法定優先權而不能實現的自願風險。考慮到建設項目資金債權的不確定性，有學者建議將已登記的項目資金作為承包人法定抵押的最高金額。實際結算金額高於註冊金額的，以註冊金額為準；低於註冊金額的，以實際結算金額為準。鑒於上述三種法定優先權利，銀行在辦理房地產抵押時可以采取以下措施:壹是註意工程款的支付。設定在建工程抵押時，應註意對建設工程合同中約定的工程總價款、付款條件和付款方式，以及是否存在承包人先行施工的審查和了解。承包人應出具是否拖欠工程款的書面證明，並在確定抵押物價值時扣除工程價款；抵押成立後，貸款將用於在建工程(包括支付工程款)，應關註工程進度和工程款支付情況。二是在設定抵押前，核實借款人納稅情況，是否拖欠。三是核實抵押人擬抵押的房地產是否已預售給第三人，調查抵押物在不動產登記部門的預售登記情況。4.抵押登記時間較早，抵押合同簽訂時間較晚。擔保合同是主合同(借款合同)的從合同。《擔保法》第四十四條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提供主合同和抵押合同、抵押物的所有權或者使用權證明。沒有主債權，抵押權不成立。但在銀行實際操作中，為了將風險防範平臺前移，往往會要求客戶先進行抵押登記，再確定是否建立借貸關系。如果不能辦理抵押登記，就意味著借貸關系不能成立。從這個角度來說，銀行裏的操作要求恰恰與法律法規相反。實踐中也存在抵押登記時間較早，抵押合同簽訂時間較晚的情況。因抵押登記時尚未簽訂抵押合同，無法確定抵押登記與主債權的對應關系。而且，不簽訂抵押合同就先辦理抵押權登記是不合法的。即使取得了其他權證，抵押權取得過程中的程序上的瑕疵也可能影響抵押權的效力。登記後能否取得抵押權在法學界存在爭議，司法實踐中也出現過抵押權不被法院認可的案例。銀行在辦理抵押貸款時，應先簽訂借款合同和抵押合同，再辦理抵押登記。為防範抵押權因無法登記而失效的風險，可在借款合同中約定，在抵押登記手續辦理完畢後發放貸款。5.不動產的單獨抵押和統壹登記，對房屋和土地有著不可分割的依賴。因此，中國在處理兩者的關系上采取了“房子去哪兒”和“土地隨房子去”的雙向統壹原則。不可避免地，土地使用權和房屋所有權是法律上獨立的財產權。在我國大部分地區，土地和房屋分別登記，兩個部門分別發證，統計口徑不同，重復收費，給產權人和銀行帶來很大不便。當房屋和土地在物理狀態下不可分割，在法律狀態下分離，導致分別抵押時，房屋抵押和土地抵押的實現相互影響。《物權法》第182條規定“建築物抵押的，該建築物占用的建設用地使用權壹並抵押。建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物應當壹並抵押。抵押人未按照前款規定壹並抵押的，該無抵押財產視為壹並抵押。”第182條“抵押財產視為壹並抵押”的規定，與不動產抵押登記生效的法理相矛盾。無抵押財產視為共同抵押，只是壹種未登記的抵押。《物權法》第199條規定，抵押權已經登記的，按照登記的先後順序清償；登記順序相同的，按債權比例清償；已登記的抵押權先於未登記的抵押權受償。根據上述關於抵押償還法律順序的規定，視為共同抵押的財產已抵押並已向第三人登記的，抵押權人有權將其抵押，但只能在第三人登記抵押消滅後優先受償。在接受房地產抵押擔保時，應註意房地產壹並抵押的原則。抵押人已將房地產所有權或者建設用地使用權分別抵押給其他債權人的，視為該房地產整體抵押給他人。對於房屋所有權證和土地使用權證由不同地方主管部門發放和管理的，土地使用權未分戶或當地土地主管部門未辦理個人土地使用權抵押的，在取得土地登記機關出具的土地使用權未分戶或當地土地主管部門未辦理個人土地使用權抵押的依據後，方可單獨受理房屋抵押。如果今後土地使用權可以分割，當地土地主管部門可以辦理個人土地使用權抵押的，應及時辦理相關土地使用權抵押手續。6.土地使用權期限和抵押登記期限(壹)土地使用權期限影響抵押權的存在。《土地登記辦法》和《城市房地產抵押管理辦法》規定，以有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同約定的使用年限減去剩余使用年限。根據上述規定，土地使用權期限影響抵押權的存在。我行在受理國有建設用地使用權抵押時，應審查土地使用權的使用年限，註意抵押期限不能超過土地使用權的剩余年限。(二)抵押登記期間與抵押權存續的矛盾目前，壹些地區的登記部門在辦理房地產抵押登記時，實踐中仍要求抵押當事人載明抵押期間，並記載於他項權證。抵押登記期限屆滿，登記部門要求抵押權人重新登記。抵押權是有擔保債權的從權利。《物權法》第二百零二條規定，抵押權人在主債權訴訟時效期間行使抵押權，抵押權行使期間到來之前，抵押權已經合法存在。登記機關人為設定抵押期限並要求抵押權人續辦登記的做法，違背了抵押的法律性質，增加了當事人的負擔。根據《擔保法司法解釋》第十二條和《土地登記辦法》第五十五條規定，除非有抵押權的土地使用權期限屆滿，國土資源行政主管部門不得直接註銷土地使用權抵押登記，登記部門要求的擔保期限對擔保權的存在不具有法律約束力。7.有抵押的房產比其他抵押物更穩定，所以用房產擔保多個債權的情況比較常見。《擔保法》第三十五條第二款規定:“抵押人擔保的債權不得超過抵押物的價值。財產抵押後，其價值大於所擔保的債權余額的，可以再次抵押，但不得超過該余額。”這壹規定從法律上確認了當事人可以對同壹財產設定數項抵押，但又要求當事人在設定抵押時，抵押財產必須大於或等於抵押人所擔保的債權數額，這在法律上引起了諸多爭議。從抵押物的價值功能來看，抵押物的價值必須高於或等於被擔保債權的數額的觀點是不能成立的。理由如下:(1)抵押權是壹種或然權利，只有在債務人不履行或者不完全履行債務時，抵押權人才能行使抵押權。也就是說，債務到期後債務人履行或者部分履行債務的，抵押物的價值無需用於清償已經履行的債務。因此，在設定抵押權時，如果抵押物的價值小於被擔保債權的價值，在債務人自願清償債務時，不壹定影響債權的實現。(2)抵押物的價值是動態的。尤其是常用作抵押物的房地產，其價值往往受到國家政策、銀行利率、市場供求等因素的影響。抵押物的價值在抵押成立時可能超過債權的價值，但在抵押實現時可能因貶值而不足以清償，反之亦然。因此，在設定抵押權時強調抵押物的價值沒有實際意義。(3)不動產抵押權是壹種公共財產權利，擔保物權的地位和實現順序已經通過公示為壹般公眾所知。債權人自願放棄部分未來可以獲得的利益，或者自願承擔債權不能清償的風險，屬於債權處分的範疇，法律無需幹預。從司法實踐來看，幾乎沒有因為抵押物的價值不能覆蓋抵押債權而認定抵押無效的司法先例。當數個抵押權並存於不動產時，抵押權優先受償權的限制主要體現為先登記的抵押權優於後登記的抵押權。《物權法》、《擔保法》規定，同壹財產抵押給兩個以上債權人的，抵押權均登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。也就是說，即使登記的抵押權在登記的抵押權到期之前到期，也不能先受償抵押財產的價值，只有在第壹次抵押消滅後，抵押財產價值剩余時，才能清償抵押財產所擔保的債權。銀行在辦理房地產抵押登記時，應對擬抵押土地使用權並將同壹土地使用權抵押給多個債權人的貸款項目進行核實，並及時向土地登記部門申請抵押登記，以獲得對銀行有利的還款順序。在最高額抵押的最終清償期，不動產最高額抵押擔保壹定期間的債權。擔保期滿前，銀行信貸管理側重於對抵押金額的管理，對抵押財產被查封、扣押等問題認識不足，導致擔保金額提前結清。如某房地產企業開發貸款，第三人向法院申請查封抵押房地產後，仍在最大擔保額度內發放貸款，導致貸款擔保失效。《物權法》第二百零六條規定，抵押財產被查封、扣押，不能產生新的債權，債務人和抵押人被宣告破產或者被撤銷的，最高額抵押債權確定。為防範操作風險，銀行在辦理最高額抵押時，應進壹步細化管理，關註債務人、抵押人、抵押物的變化，根據法律規定和合同約定，及時準確地確定最高額抵押的最終結算期限，確保最高額抵押的效力。壹般來說，房產抵押的話，要有壹定的信用擔保，這個信用不在信用名單上。其次，對於租賃權而言，如果在租賃之前就將租賃物抵押，則不適用租賃原則。如果是在租賃後進行抵押，則需要按照相關協商對租客進行補償。