保障性租賃房“風大”，貸款“松綁”能否打破發展束縛？
2022-02-09 21:05記者:張曉蘭編輯:楊
央行、銀監會發布《通知》，明確保障性租賃房相關貸款不納入房地產貸款集中管理。這壹政策能否打破保障性租賃房市場的發展約束？租賃公司需要明確哪些問題？
保障性租賃房作為“住而不炒”的抓手之壹，虎年開建第二天就迎來重大利好政策。2月8日，央行、銀監會發布《關於將保障性租賃房相關貸款納入房地產貸款集中管理的通知》(以下簡稱《通知》)，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃房的支持力度。
對於這壹政策導向，業內分析人士指出，此次通知的目的是為保障性租賃房提供資金支持，有助於實現“十四五”期間保障性租賃房供應目標，穩定房地產企業資金。值得關註的是，這壹政策能否打破保障性租賃房市場的發展制約？租賃公司需要明確哪些問題？
2月8日，央行、銀監會發布《通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃房的支持力度。圖片來源/IC照片
保障性租賃房貸款“松綁”有助於提升企業積極性。
2月8日下午，中國人民銀行、銀保監會發布《通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃房的支持力度。
《通知》指出，自下發之日起，銀行業金融機構對持有《保障性租賃房項目合格證》的保障性租賃房項目發放的相關貸款，不納入房地產貸款集中管理；銀行業金融機構要加大對保障性租賃房的支持力度，按照合法合規、風險可控、業務可持續的原則提供金融產品和服務。
對此，RealData高級分析師黃輝表示，《通知》符合《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃房提供資金支持，幫助實現“十四五”期間保障性租賃房供應目標，穩定房企資金。
對於房企，黃輝分析，這壹政策有助於提高房企參與保障性租賃房的積極性，將有效擴大保障性租賃房的供應。“此前，在房地產貸款集中管理的要求下，房企用於保障性租賃房的貸款也被納入計算，壹定程度上限制了房企參與保障性租賃房；《通知》規定，保障性租賃房相關貸款不納入房地產貸款集中管理，有利於增強房企積極性，發揮住房投資建設優勢，從而增加保障性租賃房供應。”
此外，黃輝指出，這壹政策也將有助於參與住房保障建設的企業穩定資金。2022年上半年仍處於房企債務到期的高峰期，房企面臨的資金壓力依然較大。由於保障性租賃房開發建設投資回收期長，利潤回報相對較低，單獨計算定額有助於房企積極參與保障房建設，保證現金流穩定，實現房企資金和運營的良性循環。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙冉指出，從我國保障性租賃房發展的現狀來看，如何調動企業獲取租賃住房專項用地和盤活存量資產的積極性，推動拿地企業盡快開工建設，都是市場發展過程中遇到的現實問題，很多傳統房地產企業在選擇進入住房租賃市場時，因為房地產行業“三條紅線”的壓力而猶豫不決。“這壹政策的出臺，從資金端明確了行業邊界，緩解了企業的後顧之憂，將極大促進保障性租賃房規模擴大，加快項目入市步伐。”
此外，趙冉進壹步指出，這壹政策還明確指出，下壹步要繼續加大對保障性住房建設和長租市場發展的金融支持力度，促進房地產業的良性循環和健康發展。金融支持未來也將從保障性租賃房擴展到長租市場，普惠範圍將進壹步擴大。從國際經驗來看，金融和稅收政策的放開是住房租賃行業發展的最大動力。
房企要把握好溫暖政策下信貸調整的方向和節奏。
值得壹提的是，發展保障性租賃房是我國住房體系建設的重中之重。住建部數據顯示，截至今年6月中旬5438+10月，已有近30個省區市出臺加快發展保障性租賃房的實施意見；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增650萬套(間)保障性租賃房。
“大規模建設保障性租賃房，為各類市場主體發展提供了機遇。比如開發企業可以借此機會為政府提供保障性租賃房的建設服務。”中指院指數事業部研究副總監徐躍進說。
在此背景下，政策層面已經表現出對保障性租賃房市場的支持意向。去年以來，國家發改委、住建部等部門推出多項舉措，大力發展保障性租賃房。
今年6月65438+10月10國家發改委等21部門發布公共服務“十五”規劃，其中明確提到，住房條件改善積極、人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年等群體的住房困難，戶型以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。
65438+10月20日，據媒體報道，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部相關負責人表示，今年要繼續推進住房供給側結構性改革，堅持租購並舉、多主體供應、多渠道保障，優化住房供應結構；大力增加保障性租賃房供應，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃房240萬套(間)。
“十四五”期間，40個重點城市計劃新增650萬套(間)保障性租賃房。
發展保障性租賃房離不開金融部門的支持。《通知》在明確全國保障性租賃房發展規劃目標後，進壹步為保障性租賃房發展鋪路，加大資金支持力度。
對此，房東東公寓學院的李權指出，該政策是來自高層的明確信號。對於保障性租賃房，將給予資金支持，特別是對國有企業開發商，將有效解決貸款資金的流動性和靈活性，相應的保障性租賃房Reits基礎設施支持將進壹步加快。“未來的生計才是最重要的，將迎來國企長期出租公寓的非常好的機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從保障性租賃房市場的發展來看，信貸政策的放松和信貸投放的鼓勵，會使房貸更好地支持保障性租賃房的發展。
那麽，對於房企來說，具體策略上會有哪些調整？對此，嚴躍進分析，房企應該從兩點準確理解這壹政策。首先，認清什麽是經濟適用房。從這個政策來看，這類房源必須有“保障性租賃房項目證明”。房企拿到的項目都要經過壹個流程，就是向房管部門申請壹個保障性租賃房項目的證明，然後享受這樣的優惠政策；二是房企要註意商業銀行信貸工作的調整，即在2022年加大在保障性租賃房領域的房貸投入。房企要積極把握信貸工作的調整方向和節奏，積極申請此類保障性租賃房貸款，真正在2022年努力建設保障性租賃房。
保障性租賃房和市場化租賃房要“雙管齊下”
在景輝智庫首席經濟學家胡景暉看來，保障房的貸款不納入“兩個集中”管理，銀行去掉了這方面的“緊箍咒”，可以大膽放貸，支持各地保障房的快速發展，這是好事。但也可能存在壹些不容忽視、需要註意的問題。
具體來說，壹是手續繁瑣。企業申請保障性租賃房貸款，要經過政府對保障性租賃房項目的壹系列“綠燈”，審批流程和手續比較繁瑣，壹般企業申請起來可能會比較困難；第二，利率高。事實上，即使獲得保障性租賃房專項貸款，綜合年化融資成本也在5%左右，高於目前中小企業3.8%至5%的利率，貸款企業壓力很大。
此外，還應註意“過度偏向保障而忽視市場化租賃”的問題，即過度偏向對保障性租賃房的貸款支持，而忽視對市場化租賃住房供應和運營主體的支持，可能導致整體租賃住房供應不足。胡景暉說，雖然保障性租賃房可以得到很多優惠政策，但也會被要求比同地段市場化租金低15%-20%。如果去掉政策紅利，基本上市場參與者都處於微利狀態；如果市場參與者的積極性不夠，那麽參與者就會少，供給就會不足，租金就會上漲。
基於此，胡景暉表示，要想真正做好長租市場，必須采取既實惠又市場化的措施。在支持保障性租賃房供應的同時，也要加強對市場化租賃房供應和運營的支持。
不過，值得壹提的是，“住房租賃貸款不納入房貸集中度考核”的說法在過去也出現過。2020年底，央行發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，明確指出“為支持住房租賃市場蓬勃發展，住房租賃相關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。”從這個角度來看，嚴躍進指出，央行思路總體不變，類似的“免責條款”是M&A貸款退出“三條紅線”考核後，政策松動的又壹典型。從房貸集中度來看，也說明政策在同向下略有松動，確實符合房企的資金情況和訴求。