我們先來梳理壹下長租公寓在中國的發展。經過四個發展階段:
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發芽期(2010至2013)
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長租公寓在中國萌芽是在2010左右，在市場上出現高端公寓之前，年輕長租公寓的品牌真正出現是在2010左右。包括妳+自由，妳賈和青柯都在這壹刻誕生了。很多品牌創始人從二房東或者房產中介轉型到長租公寓。他們在創業過程中敏銳地發現了需求，從而成為中國第壹批年輕的公寓玩家。
初始期間(2013至2015)
長租公寓開始引起資本的關註。2013至2015，魔方獲得華平資本3000萬美元，自持物業新公寓獲得160萬元。互聯網+，房產中介，酒店系，都因為其廣闊的發展前景而進入了這個軌道。
泡沫期(2015至2017)
2015堪稱國內公寓元年。國家從金融、政策、住房、稅收等方面支持租賃業發展。廣州等地方政府也推出了“租售同權”，即賣房和租房都可以享受同等的教育等社會資源，進壹步推動長租公寓的發展。隨後，萬科宣布“萬村計劃”，在全國各地建立新的租房社區，這標誌著房地產開發商正式進軍長租公寓。碧桂園、龍湖、徐匯、招商、金地陸續進來，業界壹片熱鬧。而魔方、YOU+、蛋殼、自如這些早期玩家，為了抗衡巨頭，加快融資。2065438+2007，中國公寓行業證券化市場邁出重要壹步。“魔方公寓信托收益權資產支持計劃”成立，募集資金達到3.5億元，為國內首單公寓行業資產產品。行業門檻越來越高，中小戶型融資難，資本直指頭部企業。
低潮期(2018到？)
現階段從18開始，長租公寓負面新聞不斷，甲醛超標，房租上調，雷聲大雨點小。媒體從鼓勵變成了妖魔化。2018，10，萬科宣布停止“萬村計劃”，深圳部分偏遠地區甚至出現退租或項目轉讓。深圳市政府出臺了穩定租金的相關政策，規定房東不能隨意解除合同、提高租金，租金年漲幅不能超過5%，相當於堵住了長租公寓的盈利空間。鼎家公寓、樂嘉公寓，壹批行業“AG低產出”爆款，正式進入低潮期。此時，遠洋等部分企業已整體轉移長租公寓板塊，其余企業發展緩慢。大家都進入了更加謹慎的態度。已關閉公寓的清單附後:
以上是長租公寓發展的四個階段，在了解行業發展歷史之後。再來看看行業存在的問題。其實問題是很多的。甲醛超標，AG產量低，租金上漲，規模陷阱等。目前有兩個關鍵問題:回報率低和空置率高。
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回報率低。以前我們1000拿的，賣3000。現在是1500元只能賣2500元。差價已經縮小了。目前集中式公寓的毛利率在30-40%之間，回報周期為3-5年。壹般集中式公寓的租期為8-15年。而分散租賃期限相對較短，3-5年毛利65，438+00-30%，投資相對較少，回收期65，438+0-2年。據說某頭部公寓年報顯示，單間投入成本7萬，回報周期6.8年。
空置率太高了。周姐在廣州租房10年，目前規模約1000套房。“我做公寓這麽多年，今年的行情最差。以前房子空置，不到三天就能租出去。現在我們很多房子已經空置壹個月了，找不到租客。整體入住率只有85%左右。”目前，空置率是懸在公寓運營商頭上的壹把劍。大家都在想怎麽把房子租出去，空置率也導致房租下降。據統計，北京前三季度房租環比下跌4%，房東恨不得18房租暴漲。面對低出租率，許多公寓運營商不得不花大力氣降價促銷。最近推出了壹個雞蛋公寓，簽約壹年，免租1.5個月，這是壹個風向標。悲觀者認為行業已經進入降價潮。
那麽，長租公寓行業靠譜嗎？還是這個行業很有前景？國內租房市場是壹個萬億美元的市場。統計數據顯示，2020年租賃市場規模將達到1.6萬億，2025年將達到2.2萬億。根據國外的經驗，隨著房價的上漲，租房的人會越來越多。
美國大約有6.5438+3億套住房。自2005年以來，美國的住房自有率從2004年的69.2%下降到62.9%。自2004年以來，至少有800萬擁有自有住房的家庭轉向租賃，人口近19萬。截至2015年底，美國共有4390萬個租房家庭，租房人口1.1億，接近總人口的三分之壹。房租GMV已經達到5000多億美元，美國越來越多的人成為租房者，租房市場不斷擴大。
讓我們看看我們的近鄰日本。日本房地產泡沫破裂以來，人口老齡化，房價下跌。房租也隨著房價的下降而下降，從2000年開始止跌反彈。目前日本租房市場龐大且穩定。日本租房家庭比例高達35%，超過1800人選擇租房。因為日本三大商圈的房價比較高，工薪族買不起，轉而租房。收入和租金支出不到30%。近20年來，日本全國房租水平呈緩慢下降趨勢，大家更願意租房而不是買房。
看完美天的租房市場確實很有前景，那麽個人如何進入，少走彎路呢？
首先要充分了解市場。不能盲目跟風，不然死的很快。充分了解行業特點後，如何定位，是做青年公寓還是做藍領、家庭公寓？通過什麽渠道獲取客戶？提供什麽服務？這些都要搞清楚，充分理解這是壹個辛苦的行業。
另外，具體項目要做可行性調查報告和現金流模型計算。可以從租賃需求、交通、周邊配套成熟度、物業知名度、物業裝修成本五個維度綜合評估項目的可行性。然後，我們就可以通過現金流計算模型計算出項目在租賃期內的收益率，通過數據量化風險，清楚地了解我們的收益和成本是多少。
其次，房屋的購置成本。長租公寓本身的收入來源於房租差價。如果項目前期租金過高，即使妳的運營能力再好，也很難得到理想的回報。甚至是虧損。樂卡、鼎家、愛公寓等之前的倒閉事件。都是因為高收入低產出，導致現金流斷裂，從而倒閉。違背行業本質規律的人，以後肯定有問題。如果妳能拿到壹套性價比高的房產，尤其是在城市核心區，交通便利，配套齊全，那麽恭喜妳，妳成功了壹半。
最後，找壹個業內經驗豐富的人做合夥人。包括剛才的可行性研究報告和現金流模型，行業做不到，需要行業資深人士。如果團隊有經驗豐富的行業老手，可以讓妳少走很多彎路，甚至防雷。找不到這樣的伴侶怎麽辦？然後，妳可以去長租公寓相關的學習型社團或者教育機構了解行業動態，了解公寓行業的管理、運營、營銷。
雖然行業目前處於陣痛期，但寒冬過後，春天會到來。沒有虧損的行業，只有虧損的企業。如果妳沒有做好充分的準備，妳還是會折返岸邊。如果貿然進入公寓行業，會死得很慘。