這個房地產有經濟效益，所以收益法是合適的。
2.計算總收入。總收入應該是客觀收入而不是實際收入。
年總收入= 50×12×900×(1-10%)= 486000元。
3.計算總成本。
(1)年管理費=486000×3.5%=17010(元)
(2)年維護費=2500×900×1.5%=33750元。
(3)年稅收=20×900=18000(元)
(4)年保險費= 2500×900×0.2% = 4500元。
年總成本=(1)+(2)+(3)+(4)
= 17010+33750+18000+4500 = 73260(元)
4.計算房地產的凈收入。
年度房地產凈收入=年度總收入-年度總費用
=486000-73260=412740(元)
5.計算房子的凈收入。
(1)計算年折舊額。
年折舊額本應根據房屋使用年限確定。但是，在這種情況下，土地的使用年限小於房屋的使用年限。根據《城市房地產管理法》第二十壹條規定，土地使用權在使用年限屆滿時，由國家無償收回。這樣，房屋的重置價格必須在可使用期限內全部收回。所以房產使用者的使用年限是50-2=48年，不計算殘值。在這種情況下，當房地產使用權期限屆滿時，地上建築物將由政府無償收回。
年折舊=建築物重置價格/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)
(2)計算房子的現值。
房屋現值=房屋重置價格-年折舊×使用年限(2008-2004)
=2500×900-46875×4=2062500(元)
(3)計算房屋凈收益(假設房屋收益期不定)。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000(元)
6.計算土地凈收益。
土地年凈收入=房地產年凈收入-房屋年凈收入。
= 412740-165000 = 247740(元)
7.計算土地使用權的價值。2008年3月土地使用權剩余使用年限為50-6=44年。
=247740×(P/A，7%，44)
=3358836.15(元)
單價= 3358836.15/500 = 6717.67(元)
8.評估結果
2003年3月，本案土地使用權價值為人民幣3，358，836.15元，單價為每平方米人民幣6，765，438+07.67元。