表1房價表現類型分門別類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況略嚴表現價格價格價格收入比:1: 10以上範圍內大致1: 18房價增長率/人均收入增長> 1房價增長率> 30%房價增長率/人均收入增長> 1價格漲幅範圍全國各類物業均全國各類房產普遍上漲。租金價格指數/消費物價指數
(1)售價太高。房價收入比是房地產價格的基本指標。過高的房價收入比意味著房地產價格脫離了需求基礎。世界上合適的房價收入比壹般在1: 2-6之間。2004年全國商品房均價達到2770元/平方米，全國房價收入比平均接近1: 8。很多城市是1以上而不是10以上。根據2003年6月和2004年10月對中國50個城市的調查，超過66%的受訪者認為很高，超過58%的人認為很高。
(2)售價快速上漲。房地產價格的持續大幅上漲是房地產泡沫的重要表現。售價的合理漲幅不能高於可支配收入的漲幅，否則這種增長是不可長期持續的。建設部官員認為，房價年增長率的基本軸應該是3%。自2003年以來，中國的房地產價格迅速上漲。2004年6-9月房屋銷售價格同比增速為13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增速(經CPI指數調整)。
(3)售價全面上漲。房地產價格的全面上漲是房地產泡沫的重要表現。從5438年6月到2004年9月，全國各地的房地產銷售價格都在上漲，部分地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看，全國有6個地區價格漲幅超過20%。分城市看，杭州房價從2000年的每平方米3000元漲到2004年的5500多元。近三年福州房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年6月5438-9月，全國各類房產銷售價格快速上漲，其中私人住宅成交價格漲幅最大，指數達到115.2。
(4)實際租金下降。房地產市場整體上可以分為房地產銷售市場和租賃市場。壹般來說，租賃市場能夠準確反映真實的消費需求。當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場的投機需求旺盛時，租賃市場的需求在供應大量增加的同時轉向銷售市場，這將導致房地產的租賃價格下降。房地產租賃價格的上漲低於價格的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租賃價格的絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年6月5438-9月房屋租賃價格增長率為2.1%，遠低於城鎮居民消費價格5%的增幅，表明房屋實際租賃價格在快速下降。
(5)投資者對形勢非常樂觀。投資者樂觀情緒是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀情緒的變化也是泡沫破裂的充要條件。到目前為止，中國的開發商幾乎完全看好房地產市場形勢，反對房地產泡沫。至少在加息之前，很多熱情的投資者對房地產形勢非常樂觀，個別城市的投資者近乎瘋狂。但理性的局外人持完全相反或悲觀的態度。2004年11年初，友邦保險顧問做的壹項調查顯示，74.9%的受訪者認為有泡沫，7.2%的人認為沒有泡沫。
2.需求表現:房屋銷售大幅增加，按揭貸款大幅增加，國內外資金大量進入。
表2需求表現表類型子類別具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況略重表需求房屋銷售增長率1
(6)住房銷售的超常增長。住房銷售的增長率應略高於社會消費品零售總額的增長率。增長過快意味著存在真實需求之外的投資需求。2003年和2004年6-9月，房屋銷售增速遠高於社會消費品零售總額增速，達到27.2%-39.7%，高於社會消費品零售總額增速18.1-28.2個百分點。1992-1993過熱期，房屋銷售增速達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增速25-27.5個百分點。這說明房地產銷售市場存在大量的投機需求。
(7)抵押貸款爆發式增長。房地產的真實需求取決於家庭收入的增長，房地產投機需求的擴大主要取決於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長之比從需求角度反映了房地產泡沫的發展程度。指數值越大，投機程度越高。個人住房貸款高速增長。個人住房貸款余額從2009年到2003年分別增長了265，438+08.6%、65，438+048.72%、65.77%、47.71%和42.46%。2003年，個人住房貸款余額達到65，438。我國住房抵押貸款余額已達654.38+0.2萬億元，是654.38+0.997的50多倍，高於同期家庭可支配收入的增長。由於住房按揭貸款基數較低，不能簡單地根據這個指數的持續增長就得出市場泡沫的結論，但這個增長確實非同壹般。
(8)居民儲蓄快速下降。存款增速的持續下降，可能意味著居民開始將錢從銀行取出，用於消費或投資增值產品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，2004年9月下降到49%。自2004年以來，人民幣儲蓄存款連續7個月同比減少。6月5438-8月，人民幣儲蓄存款增加10863億元，同比少增1406億元。
(9)國際熱錢流入。大量國際熱錢流入並投資房地產，會帶動投機性需求。目前，大量國際熱錢以各種隱蔽的方式進入中國。據有關專家估計，在我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約654380+000億美元，對外直接投資約3000億美元。剩下的654380+000億美元是熱錢，壹部分流入房地產市場。北京大觀房地產經紀公司的壹些調查報告顯示，2003年，北京的歐美買家增長了4.9倍，港澳臺買家增長了2.5至3.5倍。海外買家占總成交比例接近15%。
(10)大量民間熱錢流入。民間資金大量投資房地產，創造了巨大的投機需求，導致房價大幅上漲。2001-2003年間，以溫州為主的浙江等地的民間炒房團在中國房地產市場掀起了軒然大波。這些集體購房者先是在當地，然後進入浙江、上海，再突擊趕往全國集中購房。預計溫州購房人數近65438+萬人，購房種子資金在100億元左右。炒房團策動數倍甚至數十倍的本地資金進入樓市，刺激了本地的提前消費和投機需求，進而導致需求和價格相互促進，許多“炒房團”城市的房價飆升。
(11)投資房占比高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。該指標的國際預警標準為10%。據有關部門調查，目前各地投資房比例增長過快。比如上海，境外和境外住宅購買需求占比按面積計算高達25%，投資購買占比16.6%，辦公投資購買占比高達40%；外國人在福州購房合同登記量、面積、余額分別占同期總量的42.3%、44.9%、45.4%。杭州商品房的購買者，本地人不到50%。
3.供應表現:供應量畸形增長，房屋空置率過高。
表3供給表現表式小類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況略重投資購買比例10%；2增長率/GDP增長率> 3增長率/GDP增長率> 3開發貸款增長率2 & gt增長率/貸款總額增長率> 1增長率/貸款總額增長率>；2 2 >增長率/貸款總額增長率> 1房屋建築面積增長率1
(12)開發投資非正常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。發展投資的超常增長可能意味著投機需求和價格膨脹的形成。衡量房地產開發投資增速的指標是房地產投資/GDP的增速，壹般不應超過2倍。2003年，全國房地產開發總投資超過1萬億元，同比增長29.2%，是1.995年以來的最大增幅。2004年6-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，是同期GDP增長的3倍。
(13)開發貸款超常規增長。房地產開發貸款的增長超過全部貸款的增速，可能是銀行資金對投機性需求趨利性的反映。2000年至2002年，房地產開發貸款增速分別為11.81%、32.96%和27.78%。在連續五年快速增長的基礎上，2003年全國房地產開發貸款達到6657.35億元，同比增加491。2000-2003年，貸款總額分別增長了6%、65，438+03%、65，438+07%和265，438+0%。
(14)施工面積異常增加。建築面積是未來的住房供給，建築面積的增長要求未來必須有匹配的需求增長。2002年、2003年和2004年，建築面積分別增長了20.1%、26%和23.3%。2002年、2003年和2004年，銷售面積分別增長了20.2%、29.1%和19.3%。即使考慮投機需求，施工面積的增長也超過了銷售面積的增長。
(15)房屋空置率太高。住房空置率是房地產供給超過真實需求的集中表現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達6543.8+0.25億平方米，空置率達26%。2004年9月末，雖然同比下降2.3%，但仍大大超過國際警戒線。這種下降可能是由投機性需求的增長造成的。雖然住房空置率與國際概念有些出入，但中國的高空置率反映了更深刻的結構性問題。此外，金融機構的過度放貸是房地產泡沫的直接催化劑。從經濟學的角度來看，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常漲跌肯定與資金密切相關。由於價值大的特點，房地產泡沫能否出現取決於市場上是否有大量資金。因此，金融支持是房地產泡沫形成的必要條件。沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫。因為房產是不動產，容易查封、保管、出售，所以銀行部門認為這種貸款風險不大。在利潤的驅動下，銀行也非常願意向房地產投資者發放以房產為抵押的貸款。此外，銀行部門會高估抵押品的價值，從而加強借款人投資房地產的融資能力，進壹步加劇房地產價格的上漲和產業擴張。