沙盤周圍，沙發、桌椅上坐滿了來自不同地方的采購團，各種方言不絕於耳。據置業顧問介紹，鼎龍灣將有“近萬畝野生動物世界，預計年底開工建設”、“3000畝海洋王國主題公園”、“數家國際酒店”。
宣傳和現實成為“平行世界”
資料顯示，鼎龍灣由廣東鼎龍實業集團有限公司(以下簡稱“鼎龍集團”)投資。目前，該旅遊區已投入使用的主要遊樂場所為德薩斯水世界主題公園，周邊為德薩斯牛仔小鎮和粵西非物質文化體驗基地。
如果以主題公園為中心，南邊是沙灘和海岸線，西邊是定龍灣的壹、二、三號居民樓，東邊是正在預售的四號居民樓。
9月中旬，鼎龍灣壹、二、三期居民樓集中的區域相當冷清。遊客每天只需花100多元就能租到壹間海景客房。在旅遊區唯壹的生活超市，只有購買團的到來才能帶來人氣，更多時候打理商品的店員比三三兩兩進店的顧客還多。
《廣東省2020年重點建設項目計劃表》顯示，吳川定龍灣國際海洋生態旅遊度假區建設期為2009年至2025年，總投資600億元。截止2019年末，累計完成投資63.5億元。
上述附表“建設內容及規模”壹欄中寫明“將建設海洋王國集團、鼎龍灣萬前海(D01地塊)、海洋公園、溫泉小鎮、法式風情小鎮、艾美酒店、喜來登度假酒店、希爾頓酒店、康萊德酒店、鼎龍灣帆船酒店等基礎配套”。
其中沒有置業顧問和鼎龍集團向購房者宣傳的“近萬畝野生動物世界”，國際酒店數量也沒有達到鼎龍集團官網顯示的“15星級酒店王國”。
事實上，廣東省投資項目網上審批監管平臺顯示，武川町龍灣三塔尼度假村於今年9月17日備案申報，9月27日審核通過。項目起止年份為11 2020年10月-165438 2022年10月。
住宅價格遠高於樓面價。
在鼎龍灣的宣傳攻勢下，其銷量在湛江也高居榜首。2020年6-6月湛江商品房銷售分析報告顯示，鼎龍灣奪得湛江商品房網簽套數排行榜第壹名。鼎龍灣也在7-9月湛江住宅網簽榜中排名第壹。
從房價的波動來看，鼎龍灣的四期住宅預售均價也遠高於吳川的商品房銷售均價。據房天下統計，鼎龍灣3月價格上漲至654.38+0.2萬元/平方米，6-9月上漲至654.38+0.3萬元/平方米。同期吳川市區商品房銷售均價為7000 -8000元。
2013，吳川鼎龍置業有限公司以底價競得G13-07、G13-08、G13-09三宗地塊，樓面地價141.67元/平方米。2017吳川鼎龍雞爪灣海洋生態度假區有限公司競得CWGC2017012、CWGC2017014兩宗地塊，樓面價138.89元/平方米。與之前鼎龍灣的樓面價相比，相差90多倍。
9月23日，上述兩家公司分別以起拍價成功拍出CWGC2020020、CWGC2020021地塊，土地用途均為商業用地和設施用地。
此外，在CWGC2020021地塊的備註中，寫明建築“避讓不小於80m的海岸線，建築避讓80m至100m範圍內的綠化”。
吳川市自然資源局相關人士在交流中表示，海岸線避讓的要求是根據秦巴、王村崗濱海生態度假區控制性詳細規劃提出的，控制性詳細規劃也是根據上述總體規劃編制的。
公寓托管有很多“套路”
對於置業顧問描述的收入，該人士坦言，業主很難拿到平均每月1000元以上的收入。目前，定龍灣有明確的淡季。只有在6-8月的旺季，他才能獲得壹些租金收入，其他月份很難保證收入。
去年6月5438+065438+10月，去鼎龍灣收房的羅先生在物業公司門口看到了拜登公寓的宣傳攤位。考慮到沒有時間打理房子，羅先生與對方簽訂了托管合同，然後按照拜登公寓給出的軟裝報價清單，支付了近1.2萬元。
根據羅先生提供的合同，租賃收入的起始日期為今年2月中旬，而從他收到的利潤表來看，截至7月底，累計收入約為-300元。與羅先生情況類似的還有馮女士，截止到8月份，其累計收益為負。當馮女士想與拜登公寓解約時，被對方告知，按合同約定需支付違約金3000元。
回顧雙方的合同和每個月收到的利潤表，羅先生認為，當時雙方約定將60%的收益分給業主，但實際上拜登公寓扣除各種成本後凈利潤所剩無幾，導致業主收益為負。
上述業內人士直言，公寓托管過程中，業主要小心三重“套路”。壹是公寓向業主收取的購買軟裝的費用高於其自身價值。其次，公寓方在經營過程中故意增加經營費用，並從中獲利。第三種是業主主動提出解除合同時，公寓可以根據合同收取違約金。