租賃住房可以通過多主體投資、多渠道提供。
房企切入更多渠道。
多主體投資、多渠道提供保障性租賃房。籌集保障性租賃房主要涉及利用集體經營性建設用地、企事業單位閑置土地、產業園區配套用地、非住宅存量住房和新增供應國有建設用地五種建設方式支持保障性租賃房建設，特別是明確利用非住宅存量土地和住房建設保障性租賃房時，不補繳地價。
可以分為新建和振興兩種發展模式。其中，在新增建設方式方面，除了新增國有土地供應，還可以利用部分單位和集體的存量土地，增加保障性住房供應；在存量房市場，可以將商業辦公、酒店、工廠、倉庫、科研教育等閑置低效的非居住類存量房改造為保障性租賃房。此外，壹些市場持有人，如長租公寓經營者、個人住房等，可以認定為保障性租賃房，納入保障性租賃房管理。
積極探索租房財務制度。
REITs開啟“投資理財”閉環
企業參與建設保障性租賃房，由於項目建成後需要精裝修和運營，存在項目回報周期長、資金沈澱壓力大的問題，租金壹般低於市場價15%-20%左右，回報率相對較低。在多重因素的影響下，過去房地產企業參與租賃房源的意願並不強。但為了促進租賃住房的發展，地方政府在土地、稅收優惠等多方面給予支持，出臺了各種促進租賃住房發展的金融政策，意圖打通投融資閉環，鼓勵更多市場主體加入建設。
2022年初，下發通知“銀行業金融機構對具有保障性租賃房項目確認書的保障性租賃房項目發放的相關貸款，不納入房地產貸款集中度管理”，使得銀行有充分空間加大對保障性租賃房項目的信貸投放，從而加快保障性租賃房建設。最近幾個月，中國證監會、國家發改委等多方為發展保障性租賃房REITs提供支持。與此同時，深交所和上交所已分別推進首單保障房REITs申請和審批，為開發企業回籠資金做出範本和指引，完成投資理財閉環，進壹步完善保障性租賃房金融體系。
首批REITs的運作周期不到三年。
入住率高，現金流穩定。
5月27日，金鐘廈門安珠REITs和宏圖創新深圳安珠REITs分別向上交所、深交所和證監會提交了申報材料，為首批申報的保本租房REITs。最初的主要受益者是廈門安珠集團有限公司和深圳人才安珠集團有限公司，這兩家公司都是國有獨資企業。
具體來看，從底層資產來看，6個項目均已辦理租房認證，產權清晰。在租賃表現上，租賃率較高，六個項目均達到98%以上，其中深圳安珠保利香檳花園達到65，438+000%。同時，租戶的租賃期限較長，壹般為三年，高租賃穩定性保證了項目的高租賃率，從而為項目帶來持續穩定的現金收入。從租金構成來看，主要是房屋租賃，深圳安珠的百泉閣和金源還有其他商業設施或車位租賃服務。同時，根據項目運營周期，廈門安珠兩個項目運營時間約為2.33年，深圳安珠保利香檳花園運營周期最長約為2.67年，最短百泉閣為2個月。總的來說，資金回籠周期比較短。
從首批申請REITs的產品來看，申請資產證券化要求產權清晰，具有壹定規模，對企業持有的租賃住房套數規模有壹定要求。除了房屋租賃收入，還可以發展商業、停車場租賃業務，租金構成比較豐富。成熟的租賃房項目出租率相對較高，租賃穩定，保證持續穩定的現金流。在項目建設運營周期方面，從投產到項目資產證券化申報的周期相對較短，解決了企業住房租賃項目資金沈澱周期長、資金壓力大的問題。這兩個項目的審批將為市場化企業申請租賃住房REITs提供參考經驗。
房企可以通過參與保障房建設，拓展投資方式。
提高品牌份額
從首批申請保障房的REITs項目來看，這種模式屬於資產證券化之前，房企在保障房建設中持有重資產的模式。保障房租賃房的重資產持有模式是指房企取得項目所有權，包括通過拍賣或收購方式取得的土地資產(包括“非保底”等。)，以及以主動模式收購閑置房屋或在建項目進行項目新建、改建，再通過持續經營獲得持續租金收入。資產導向型示範項目產權清晰，有利於後續融資活動。但這種模式資金回報周期長，資金壓力大，需要借款能力和項目運營能力。資產證券化工具的推出，為重資產持有的保障房資金退出提供了參考路徑，將有效縮短資金回籠周期，減輕企業資金壓力，特別是對近年來有保障房建設任務的部分國有企業而言。
除了重資產模式，房企可以參與保障房建設，也可以通過輕資產模式、輕重結合的方式參與。在輕資產模式下，房企憑借自身在經營管理上的優勢，通過簽訂協議的方式與資產持有人合作，壹般由合作企業負責租賃房源運營管理。輕重結合的模式通常是指通過成立項目公司和項目運營的方式建設保障性租賃房，通過“小股票交易”的模式。壹般是政府提供土地出資項目公司，企業負責建設運營。房地產企業通過持有合作項目公司的少數股權，輸出自身的技術、品牌等軟實力，可以掌握整個項目的開發進度，將部分資金壓力轉移給合作方，在收取壹定技術服務費的同時獲得超額收益，從而實現較高的收益率，降低對負債率的影響。
整體來看，“十四五”期間，保障性租賃房作為重點城市新增住房供應的主力軍，涉及規模較大。目前，國家已經探索了基礎設施REITs的產品發行，逐步完善了租賃住房的金融體系。在房企資金退出完善的背景下，租賃房可以算是房企布局的新賽道。壹方面可以盤活資產回收資金，另壹方面可以增加企業的利潤增長點，同時對於建立良好的政商關系，提升在租賃市場的品牌份額，形成自身業務資源的互通性具有重要意義。