(1)協議的終止
《民法典》第562條規定“當事人可以協商解除合同。當事人可以約定壹方解除合同的理由。合同解除事由出現時，債權人可以解除合同。”
(2)法定解散
《民法典》第563條規定“有下列情形之壹的，當事人可以解除合同:
(壹)因不可抗力致使合同目的無法實現的；
(二)履行期限屆滿前，壹方當事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務；
(三)壹方遲延履行主債務，經催告後在合理期限內不履行的；
(四)當事人壹方遲延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現的；
(五)法律規定的其他情形。"
此外，《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(2020年修訂)第六條規定，“承租人擅自改變或者擴建房屋主體建築和承重結構，在出租人要求的合理期限內未恢復原狀的， 而出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院應當依照《民法通則》第七百壹十壹條的規定處理”。
(註:《民法典》第711條規定“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，並要求賠償損失”。)
因此，法律終止主要包括兩種情況:
第壹種，由於“不可抗力”，不能實現合同目的。
第二，由於對方的“違約”，而這種違約更為嚴重，包括:
1.“拒絕履行(包括以行為方式拒絕履行)重大債務”
2.“延遲履行重大債務”
3.“遲延履行或者有其他違反合同行為，致使合同目的無法實現”
4.法律規定的其他情形，如“改變建築物主體和承重結構或者擅自擴建，經要求改正後在合理期限內仍不恢復原狀的”。
(3)任意終止
《民法典》第七百三十條規定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，應當認定為不定期租賃；當事人可以隨時終止合同，但應在合理期限之前通知對方。”
因此，在雙方未明確約定租賃期限，且租賃期限依法不能確認的情況下，出租人可以隨時解除合同，但必須在合理期限之前通知承租人——目前我國法律並未規定“合理期限”有多長。根據相關判例，司法實踐中壹般傾向於認為應該是3個月左右。
二、根據《民法典》的規定，房屋租賃合同解除權的行使需要遵循相關程序。
《民法典》第五百六十五條規定“當事人壹方依法主張解除合同的，應當通知對方。通知到達另壹方時，合同終止；如果通知寫明債務人在壹定期限內不履行債務，合同自動終止。如果債務人未能在該期限內履行債務，合同將在通知規定的期限屆滿時終止。另壹方對解除合同有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
當事人壹方在未通知對方的情況下提起訴訟或者申請仲裁主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，起訴狀或者仲裁申請書副本送達對方時，合同終止。"
因此，房屋租賃合同解除權的行使主要有兩個程序:
第壹種，“通知對方”終止，具體包括兩種類型:
(1)通知對方終止合同，通知到達對方時合同終止；
(2)告知對方在規定期限內不履行債務，合同自動終止，在規定期限內對方仍不履行的，在規定期限屆滿時合同終止。目前，我國法律對“逾期不履行”的期限沒有明確規定。根據相關判例，傾向於認為司法實踐中壹般至少為1個月，不應該太短。
二是在未通知對方的情況下，解除“向法院提起訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁”的主張。
第三，其他提示
1.應明確約定“交貨地址”和交貨方式。
綜上所述，法定解散和任意解散都涉及到“通知”的問題。糾紛發生後，違約方往往以各種理由拒絕溝通，導致難以正常通知對方。為了防止出現這種情況，建議采用“送達地址”和其他“送達方式”，如電子郵件、微信、電話、短信等。，應在房屋租賃合同中明確約定。
只有這樣，非違約方才能按照合同約定的“服務地址”和送達方式向對方發出解除合同的信函，該信函才具有解除合同的法律效力(或在相關期限屆滿後)，從而更好地保護非違約方的合法權益。
2.有必要明確規定“違約責任”
需要通過訴訟或仲裁解除合同時，可能會有“訴訟費、仲裁費、擔保費、保全費、律師費、交通費”等維權費用。
為了降低守約方的維權成本，可以提前在合同中明確約定違約方需要承擔上述費用，避免部分維權費用因缺乏約定而得不到裁決機關的支持。比如，在雙方沒有約定律師費由違約方承擔的情況下，法院訴訟壹般不支持律師費，而仲裁可以支持律師費——但仲裁需要雙方明確約定壹個仲裁條款。
3.合同終止後，還可以索賠多項費用。
依法行使解除權後，對方繼續占用涉案用房的，可以要求對方支付“使用費、水電費、管理費、空置損耗”等。涉及房屋恢復原狀的，還可以要求對方承擔“退賠損失”。