公告全文
根據公告，為繼續支持公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設和運營，現將有關稅收優惠政策公告如下:
壹是公共租賃住房建設期間使用的土地和公共租賃住房建成後占用的土地，免征城鎮土地使用稅。其他住房項目中配套建設公共租賃住房的，按照公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例，免征公共租賃住房建設和管理中涉及的城鎮土地使用稅。
二、公共租賃住房管理單位免征公共租賃住房建設和管理中涉及的印花稅。其他住房項目中配套建設公共租賃住房的，按照公共租賃住房建築面積占總建築面積的比例，免征公共租賃住房建設和管理中涉及的印花稅。
三、公共租賃住房管理單位購買的住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅；公共租賃住房租賃雙方簽訂租賃協議所涉及的印花稅免征。
四、企事業單位、社會團體和其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房，且增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
五、企事業單位、社會團體和其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法規規定的，其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，允許在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，允許在結轉後三年內計算應納稅所得額時扣除。
作為公共租賃住房，個人捐贈住房符合稅收法律法規規定的，其公益性捐贈支出不超過其申報應納稅所得額30%的部分，可在其應納稅所得額中扣除。
六、對符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取住房租賃補貼，免征個人所得稅。
七、對公共租賃住房免征房產稅。對經營性公共租賃住房取得的租金收入免征增值稅。公共租賃住房的管理單位應當單獨核算公共租賃住房的租金收入。不單獨計算的，不得享受免征增值稅和房產稅的優惠政策。
公告同時規定，享受上述稅收優惠政策的公共租賃住房，是指經省、自治區、直轄市及計劃單列市和新疆生產建設兵團人民政府批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，或經市、縣人民政府批準的建(養)築，並按照《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保〔2010〕87號)和市、市政府。
此外，公告指出，享受本公告規定優惠政策的納稅人應按規定申報免稅，並留存不動產權屬證明、包含不動產原值的相關材料、納入公共租賃住房和土地管理的相關材料、支持公共租賃住房建設和管理的相關材料、購買住房作為公共租賃住房的相關材料、公共租賃住房租賃協議等備查。
誰將是受益者？
早在2015年底，財政部和原國家稅務總局聯合發布了《關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》(以下簡稱《通知》)，有效期為2016 1至2019 1。本次公告的主要內容與之前的公告沒有明顯區別。可以說，這個公告是上述通知的延續。
稅收優惠對於住房租賃行業無疑意味著政策紅利，但在微領地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業的絕對主力，長租公寓運營者並不能享受到上述政策紅利。
“公租房的相關稅費壹直都是免征或者優惠的，因為政策是有效的，這個政策只是之前優惠政策的延續。”胡峰告訴《全國商報》記者:“但長租公寓經營者目前還享受不到上述優惠政策，因為他們的房子不屬於公租房範疇。”
上述公告明確了享受稅收優惠的公共租賃住房。“主要範圍是納入各省、自治區、直轄市及計劃單列市和新疆生產建設兵團人民政府批準的發展規劃和年度計劃，或經市縣人民政府批準建(養)建並按照市縣人民政府制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》和具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。”
顯然，以在市場上“購買”商品房，然後改造出租為主要模式的長租公寓運營機構，不屬於上述公租房範疇。
那麽，什麽樣的企業會享受到上述稅收優惠政策紅利呢？根據運營主體的不同，長租公寓主要由房企、酒店和長租公寓運營機構組成。這壹稅收優惠政策紅利的主要受益者是房企系。
稅收優惠力度有多大？
記者梳理發現，上述稅收優惠政策主要涉及的城鎮土地使用稅、房產稅、增值稅中，城鎮土地使用稅年計稅標準為每平方米土地0.6元至30元；房產稅稅率按房產殘值為1.2%，按房產租金為12%；壹般納稅人出租不動產增值稅稅率為11%。
顯然，對於受益者來說，上述稅收優惠“相當給力”。
以上海為例，以底價拿下租賃住房用地的上海本地國企，將是上述政策紅利的最大受益者，其盈利壓力不僅遠小於傳統長租公寓運營商，也明顯低於本地拍賣時不得不自建租賃住房的房企。
政策利好後續公租房，加速發展。
“稅收減免政策的利好，有利於降低公租房籌集和運營成本，增加企業盈利機會，吸引更多市場化機構或資本參與公租房建設和運營，最終促進租賃住房市場持續健康發展。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似的減免稅收政策主要體現在供給側、交易側、運營側、需求側等領域。
從供給端看，政策明確包括公租房項目和其他配套公租房項目，均可享受免征城鎮土地使用稅。同時，對於轉讓同類舊房作為公租房的，還可以享受相應的土地增值稅免征等效果。類似的政策有利於降低相關房屋的飼養成本和土地使用成本。
從交易來看，政策提到，公共租賃住房管理單位購買住房作為公共租賃住房的，免征契稅。考慮到契稅成本相對較高，也可以理解為公租房運營者後續運營中相關稅費壓力減輕，有利於房源的籌集和公租房的推廣。
從操作上看，政策提到公租房將免征房產稅。這實際上保證了公租房的相關經濟利益。特別是公租房本身的盈利點並不多。如果稅收壓力大，往往會挫傷這類公租房管理的積極性。類似的減稅會增加公租房的盈利機會。
從需求端看，政策規定住房租賃補貼免征個人所得稅。類似的規定實際上進壹步推動了住房租賃補貼政策，有助於相關住房租賃群體降低租賃成本，更積極地申請相關公共租賃服務。