根據壹同發布的政策解讀和介紹，“收購新規”增加了人才住房類型，明確了不同產權限制條件下公有住房購買價格的政策適用。
“新收購規定”在收購價格構成中增加了“土地價款”，同時優化了收購價格構成，將“資金成本”單獨列示，不再歸入“建造成本”。
新《收購規定》在收購資金的適用範圍、收購價格、計量時間、支付方式等方面進行了修訂和進壹步明確。
此外，新《收購規定》新增了第三方收購價格審計機構。
根據原《收購規定》，收購價格需要經過收購主體審核。為解決部分區沒有造價審核部門的問題，新《收購條例》增加了收購主體可以委托社會第三方專業機構(造價咨詢、財務咨詢等)的內容。)進行價格審計。
修訂的主要內容:
1.提高適用範圍
根據“13號文件”，通過購房增加了人才住房類型。因此，“購房新規”的適用範圍由原來的公有* * *租賃住房、人才住房調整為公有* * *住房(公有* * *租賃住房、人才住房)，明確了人才住房的收購主體。
此外，《收購新規》明確了不同產權限制條件下公有住房收購價格的政策適用。
2.購買價格構成了土地價格的增加。
《深圳市地價計算規則》(深府辦規[2065 438+09]9號)規定了不同類型公房的地價標準。新的收購規定在收購價款的構成中增加了“土地價款”，同時優化了收購價款的構成，將“資金成本”單獨列示，不再歸入“建造成本”。
3.進壹步明確測量時間。
根據原采購規定，采購價款的計算時間應當以建設工程施工許可證頒發之日為準。但實際操作中，存在壹個項目有多個施工許可(基坑和土方、樁基和主體工程)的情況。因此，新的收購規定進壹步明確，收購價款的計算時間根據包括主體結構工程在內的建設工程施工許可證發放日期確定。
4.增加第三方采購價格審核機構。
按照原收購條例的規定，收購價格需要采購主體審核。為解決部分地區沒有造價審核部門的問題，新的采購條例增加了采購主體可以委托社會第三方專業機構(造價咨詢、財務咨詢等)的內容。)進行價格審計。
5.簡化貨款的支付方式。
《原收購規定》規定，收購資金支付方式根據建設渠道分類和被收購房屋建設規模確定。為了簡化程序，“新收購規定”規定，收購資金的支付方式根據被收購房屋的建設規模確定。此外，對公有住房實行跨地區合作和住房轉讓，新的收購條例對住房轉讓涉及的支付方式有補充規定。
6.明確住宅工程價格的下調幅度。
購買價格的計算需要應用住房項目價格的下浮率。由於我市不再公布上壹年度安居工程平均下浮幅度，購房新規采用近三年(2018-2020)我市安居工程招標平均下浮幅度(16%)作為購房價格下浮幅度的計算參數。
7.增加真實結算的應用。
在實際采購過程中，部分采購人提出按照實際工程量結算方式計算采購價款，但原采購條例對此沒有規定。正因如此，新的收購條例規定，在特定情況下，項目的基本建設費可以在收購人與被收購人協商壹致後，按照施工圖適用計價標準計算，按照規定的比例下浮後確定。
8.調整資本成本利率和利潤率的價值基礎。
自2065438+2009年8月起，銀行貸款利率以貸款市場牌價(LPR)為基礎。為適應政策變化，新收購規定中資金成本的貸款利率和利潤率由原中國人民銀行公布的貸款基準利率調整為壹年期貸款市場牌價(LPR)。
9.新舊政策的銜接
壹是已購住房的購房款計算時間在新的收購規定實施前且符合原收購規定的，按照原收購規定的規定執行；
二是“新收購規定”實施前，已簽訂收購合同或其他涉及收購的協議，且城市政府已出具明確的收購價款批復，收購價款將按照已簽訂的合同或其他協議及政府批復繼續履行；
三、根據《深圳市人民政府辦公廳關於印發深圳市地價測算細則的通知》(深府辦規[2019]9號)規定，已繳納公有住房土地價款的已購住房，適用新購房規定。
《深圳市公有住房購買操作規程》
第壹條為規範深圳市公有住房購買行為，根據《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房供應和保障體系的意見》和《深圳市人民政府辦公廳關於印發深圳市地價測算規則的通知》，結合本市實際，制定本規定。
第二條本辦法適用於市(區)房管局和人才住房特許經營者建設並納入本市住房開發實施計劃管理的公有住房的收購活動，但土地使用權出讓合同已明確收購價格和方式的除外。
產權限定為不可轉讓的公有住房(以下簡稱租賃公房)，購房價格按本規定確定；可轉讓公有住房(以下簡稱出售公有住房)，其購買價格按公有住房銷售價格的有關規定確定。
本條例所稱公共* *住房包括公共* *租賃住房、安居型商品房和人才住房。
第三條市(區)房管局和人才住房專營機構是公有住房收購的主體，負責組織實施收購，並與社會投資者簽訂公有住房收購合同。
第四條公有住房收購範圍包括公有住房專有部分和專有部分對應的* * *部分。
社區衛生中心、警務室、社區居民幼兒園等公共設施不納入公有住房購買範圍。
第五條公共租賃住房的購買價格如下:
(1)地價是指已購公有住房實際支付的土地價款。
(二)建設成本，包括以下三項費用:
1.基本建設支出是指建設前期工程支出和勘察設計費、建築安裝工程支出和設備費、基礎設施建設支出、公共配套設施建設支出和其他工程建設支出；
2.管理費是指社會投資者在建設期間發生的管理費用；
3.法定費用是指物業專項維修資金和竣工後的測繪費用。
(三)資金成本是指社會投資者籌集公房建設資金所發生的費用。但社會投資主體與收購主體在收購合同中約定不計入資金成本的除外。
(4)合理利潤。
(五)室內裝修費用，由收購主體或其委托的機構根據實際裝修配置情況審核室內裝修費用，裝修費用以審核結果為準；簽訂購房合同時，未確定項目實際裝修配置的，以補充合同形式約定該部分費用。
(六)法定稅種，是指增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅以及國家規定的其他稅費。
(七)雙方約定的其他費用。
前款所列各類租賃公房的購買價格構成按附件《深圳市租賃公房購買價格計算指南》計算，符合第二部分建設成本計算方法中I基建費註3規定的情形，基建費可按註3規定執行。
公共租賃住房的購買價格不得包括下列費用:
1.住宅小區運營設施建設成本。
2.社會投資者留用的辦公樓、業務用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用。
3.與公共租賃住房開發經營無關的各種集資、贊助、捐贈等費用。
4.各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。
5 .按規定已經減少和不應計入價格的其他費用。
第六條出租公有住房建築成本計量對象包括:
(壹)主要部分及其附屬部分。包括公共租賃住房的主體部分以及主體部分正常發揮功能所必需的輔助和配套設施，如主體土建工程(含基坑、樁基)、公房面積裝修、水暖、電氣消防、建築智能化、電梯等安裝工程和設備、附屬工程等。
(2)地下室。指地下室建築安裝工程、人防工程、地下室車道出入口及應分攤的土方、樁基工程。
(3)基礎設施及其配套部分。基礎設施主要包括居住用地規劃紅線內的室外土建、園林建設、園林綠化及照明、住宅管網、智能化安裝；公共設施包括小區居民使用的或者歸其所有的附屬設施，但土地使用權出讓合同或者其他法律法規規定向全體業主免費使用或者移交政府使用的除外。
第七條公共租賃住房購買價格的計算時間，按照包括主體結構工程在內的建設工程施工許可證發放日期確定。
第八條收購項目取得建設工程施工許可證後，住宅項目收購進度達到±0.00標高後，社會投資主體應當按照本規定計算收購價格並提交給收購主體。收購主體委托市(區)建設工程造價管理機構或社會第三方專業機構(造價咨詢、財務咨詢等。)進行價格審核。
第九條購房價格確定後，買賣雙方簽訂公有住房購房合同。
公有住房購房合同應包括但不限於以下內容:
(1)項目概述。包括土地來源、建設規模、項目建設期限、建設內容和標準。
(2)項目收購。包括采購範圍、采購價格、采購付款和收款賬戶。
(3)工程移交和保修。包括工程移交條件、移交時間、移交驗收、移交程序、保修責任、保修程序等。
(4)產權登記。包括初始登記、轉移登記、相關納稅人等。
(五)違約責任和爭議解決方式。
第十條貨款以下列方式支付:
(壹)所購房屋建築面積小於5000平方米。收購租賃公房的，在工程移交並向收購主體辦理產權轉移登記後，按不超過總購房款95%的標準支付購房款，余款在工程竣工驗收滿2年後支付；公有住房買賣，在工程移交並向購房人辦理產權轉移登記後，按不超過購房總價款98%的標準支付購房款，余款在工程竣工驗收滿2年後支付。
(二)所購住房建築面積大於或等於5000平方米的，購房款應當按照下列規定支付:
1.項目收購範圍內住宅工程進度達到±0.00標高且已簽訂收購合同的，按不超過總購房款25%的標準支付；
2.項目收購範圍內房屋主體全部封頂後(經社會投資主體和監理單位確認)，按不超過總購房款55%的標準支付；
3.取得竣工驗收備案回執後，按照不超過總購房款90%的標準支付；
4.收購公共租賃住房的，在項目移交並向收購主體辦理產權轉移登記後，按不超過購房總價款95%的標準支付購房款，余款在項目竣工驗收滿2年後支付；公有住房買賣，購房款在工程移交並向購房人辦理產權轉移登記後，按不超過購房總價款98%的標準支付，余款在工程竣工驗收滿2年後支付。
簽訂購房合同時，室內裝修費用未核定的，按照補充合同約定支付室內裝修費用。
市、區政府之間轉讓的住房，購房款應當在住房轉讓後3個月內壹次性付清。
第十壹條已購住房購房款計算時間在本規定實施前，符合購買保障性住房條件的，按照《深圳市購買保障性住房操作細則》(深建規[2018]2號)執行。
本規定實施前，已簽訂購房合同或其他涉及購房的協議，且市區政府已出具明確的購房款回函，購房款將按照已簽訂的合同或其他協議及政府的回函繼續履行；根據《深圳市人民政府辦公廳關於印發深圳市地價測算規則的通知》(深府辦[2019]9號)規定，已繳納公有住房地價的房屋購買價格，按本規定執行。
第十二條本條例及其附件關於法定收費和稅收的規定與法律和上級政策規定不壹致的，以法律和上級政策的規定為準。
市房產主管部門可以根據法律和政策的變化，結合市場實際情況，會同有關部門，適時調整本規定附件所列內容。
市人民政府與區人民政府之間、區人民政府之間的公有住房調整，涉及住房調整費用計算的，可參照本規定執行。
納入公有住房的住房類型發生調整的，調整後的出租公有住房的購買價格按照本規定的有關規定確定，出售公有住房的購買價格按照公有住房銷售價格的有關規定確定。
第十三條本規定自2021 12年2月20日起施行，有效期3年。