法釋[2009]第11號
(2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過)
正確裁判小城鎮租賃合同糾紛，依法保護當事人合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等有關法律法規，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第壹條本解釋所稱城市房屋，是指城市和鎮規劃區內的房屋。
鄉鎮、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛可參照本解釋處理。但是，法律另有規定的，適用其規定。
租住公房、廉租房、經濟適用房的糾紛，根據國家福利政策，不適用本解釋。
第七條出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證和承租人的約定進行建設的房屋租賃合同無效。但是，在壹審法院辯論終結前取得的或者經主管機關或者人民法院批準的建設工程規劃許可證，應當視為有效。
第三出租人擅自搭建或者按照批準的內容搭建的臨時建築，不影響與承租人簽訂的租賃合同。辯論在年底前獲得建設主管部門批準的，人民法院應當認可壹審法院。
租賃期內使用的臨時建築，其中部分建築超過期限無效。但年底前辯論經主管部門批準，壹審法院同意延長使用期限的，人民法院應當為延長使用期限確定有效租賃期限。
第四條當事人以沒有根據、法律、行政法規規定已辦理登記手續為由，請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
雙方約定辦理登記手續的，以房屋租賃合同的訂立為準。但是，壹方已經履行了主要義務，除非另壹方接受。
第五，租賃合同無效，當事人根據合同約定請求支付房屋占用費的租金標準，人民法院壹般應予支持。
對合同當事人所受損失的賠償請求無效，人民法院應當依照合同法的有關規定和司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定予以判決。
第六條訂立數個租賃合同，出租人主張履行合同的，為有效合同，承租人和人民法院應當按照下列順序確定承租人履行合同:
(壹)有合法擁有的出租房屋；
(b)辦理登記手續；
(c)第壹個合同成立的人。
不能取得租賃房屋的承租人要求解除合同、賠償損失的，依照《合同法》的有關規定處理。
第七承租人擅自改變房屋主體承重結構或者擴大房屋建築，在合理期限內仍未恢復應出租人要求解除的合同，要求賠償損失。人民法院根據兩個百元合同法19規定了十分之壹。
第八條有下列情形之壹，承租人因租賃房屋不能使用而請求解除合同的，人民法院應予支持:
(壹)出租房屋被司法機關或行政機關依法查封的；
(b)租賃房屋的所有權有爭議；
(三)出租房屋違反法律、行政法規的強制性規定和房屋使用條件的。
第九條承租人與出租人約定裝修的，未約定的租賃合同無效。出租人同意裝修材料，出租人預留的折扣不同意使用承租人拆遷。因房屋拆遷造成損失的，承租人應當恢復原狀。
已經形成滿意的裝修材料，出租人同意使用的，折扣由出租人保留，不同意使用的現值損失按合同失效由雙方分擔。
出租人和承租人裝修、租賃期限屆滿或者合同終止，除當事人另有約定外，裝飾材料的拆除不能滿足的，承租人同意。因房屋拆遷造成損失的，承租人應當恢復原狀。
第11條出租人同意承租人裝修、解除合同未達到雙方約定的裝飾材料處置要求的，人民法院應當作出以下判決:
(壹)出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償租賃剩余價值損失剩余時間的，應予支持；
(二)合同解除時，承租人違約要求出租人賠償裝修剩余租賃價值損失，不予支持。但經出租人同意，使用價值適當補償；
(c)違約時，雙方解除合同，造成裝修剩余期限租賃剩余價值損失的，承擔相應責任，雙方根據各自過錯承擔責任；
(d)雙方按照公平原則享有的裝修，導致合同終止，並不是由於剩余期間標的物租賃剩余價值的損失。法律另有規定的，從其規定。
第十二條經出租人同意，承租人裝修在租賃期間屆滿，承租人請求出租人賠償附著裝修費的，不予支持。但是，當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意進行裝修或擴建所產生的費用由承租人承擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償的，人民法院應予支持。
第十四條出租人和承租人約定擴大兩項擴大治療費，但沒有約定的，人民法院應當作出如下區分:
(壹)新建、擴建項目的費用通過合法程序由出租方承擔；
(b)法定建設程序不適用，擴大的費用分攤費用按失敗由雙方分攤。
第十五條承租人？經出租人同意，將租賃房屋贈與第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定多協議部分無效。但是，出租人和承租人另有約定的除外。
第三十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，承租人未同意解除合同或者請求認定轉租合同無效的理由，人民法院不予支持。
發生租賃合同糾紛時，人民法院可以通知轉租人作為第三人參加訴訟。
17.出租人因承租人所欠租金和轉租承租人代承租人支付違約金，維護權利人解除合同的，人民法院應予支持。除非轉租合同無效。
轉租人支付的租金和違約金超過應付租金的，可以向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效，出租人請求轉租人承擔騰退房屋義務並支付逾期占用費的，人民法院應予支持。
19承租人、承租人的公租房合夥企業、個體工商戶或者個人從事經營活動，其合作經營者或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃房屋的，人民法院應予支持。
第二十條承租人在租賃期間因房屋所有權租金變動請求房屋受讓人繼續履行租賃合同的，人民法院應予支持。出租房屋有下列情形之壹的，或者當事人另有約定的除外:
(壹)出租前設立房屋的抵押權人，抵押權人的抵押權權屬發生變化的；
(二)房屋出租的，由人民法院查封。
第21條規定:出租人出賣租賃房屋，在合理期限內通知承租人，或者承租人有其他優先購買權侵害承租人權利的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的商品房預售合同轉讓無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人約定將房屋折價、出售或者出租以清償債務的，承租人應當在合理期限內通知。承租人請求在同等條件下優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣日5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條有下列情形之壹，承租人主張先行購買房屋的，人民法院不予支持:
(壹)權利人在房屋總數中行使優先購買權；
(2)出租人的房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外孫子女；
(三)出租人履行通知義務，承租人未在十五日內明確購買的；
(四)第三人善意購買出租房屋並登記。
本解釋第二十五條規定的終審在本解釋執行之前，當事人申請再審在本解釋執行之後或者依據本解釋執行的，不適用審判監督程序決定再審的案件。