壹、如何確定租賃合同無效
簽訂租賃合同時，如果當事人不具有民事行為能力，合同不是雙方的真實意思表示，或者違反法律的強制性規定，可以認定租賃合同無效。
《民法典》第壹百四十三條規定，符合下列條件的民事法律行為有效:
(壹)行為人具有相應的民事行為能力；
(2)意思表示真實；
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
二、無效租賃合同的法律後果
1，房屋租賃合同無效，當事人要求按照合同約定的租金標準支付房屋占用使用費的，人民法院壹般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效遭受的損失的，人民法院應當依照合同法及相關司法解釋的有關規定處理。
2.房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者終止，出租人請求負有騰退房屋義務的轉租人支付逾期占用費的，人民法院應予支持。
3.承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效；出租人和承租人另有約定的除外。
4.承租人經出租人同意進行裝修，租賃合同無效時，該附屬裝修已經形成。出租人同意使用的，可以折價歸出租人所有；未約定用途的，雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
出租人同意使用未附著的裝飾的，可以折價歸出租人所有；不同意使用的，可以由承租人自行拆除，因拆除造成房屋損壞的，承租人應當恢復原狀。
5.出租人在合理期限內未將出售租賃房屋的情況通知承租人或者有其他侵犯承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
三。確認合同效力糾紛是否有訴訟時效。
是的。確認合同效力的訴訟不屬於相關法律規定不適用訴訟時效的情形，因此存在確認合同效力的時效期間。
法律對確認合同效力的訴訟時效期間沒有特別規定，所以壹般三年的時效期間也適用於確認合同效力的訴訟，時效期間從權利人知道或者應當知道權利受到損害和債務人知道之日起計算。法律另有規定的，從其規定。但是，自權利被損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護；在特殊情況下，人民法院根據權利人的申請，可以決定延長期限。
《中華人民共和國民法典》第壹百四十三條規定的民事法律行為的生效條件。
法律客觀性:
簽訂20年以上的租賃合同有效。合同法實施前，法律法規沒有規定租賃合同期限的。有些房子的租期是30年甚至更長。但合同法規定租賃合同最長期限為20年。如何確定這類合同的效力？最高人民法院《關於〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋》第壹條規定，合同法實施前成立的合同發生糾紛的，適用當時的法律規定；如果當時沒有法律規定，可以適用合同法的相關規定。所以這種當時法律沒有規定的合同，也應該受到合同法的約束，即租賃期限最長為20年。為保障交易安全，實現合同目的，自合同法生效之日起，重新計算租賃期限。超過20年的，超過部分應當認定無效。租賃合同約定同等條件下承租人優先續租權。承租人應在租賃期限屆滿前三個月提出續租，經承租人同意後簽訂新的租賃合同。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。