上交所債券業務部高級經理何透露，上交所資產證券化中，房地產相關產品規模排名第三。
在6月23 -24日舉行的2016中國商業地產資產證券化合作與發展峰會上，多位業內人士指出，闊步十余年的房地產行業進入下半場，原有開發業務增速放緩，銷售越來越慢，開發商桌上的庫存和持有物業快速積累。
如何通過金融創新優化資本結構，降低資金成本，盤活存量，成為開發商和業主的重要課題。
高和資本執行合夥人周宜生指出，壹旦發現房地產企業的表外釋放，相信會徹底改變商業地產和房地產行業的商業模式。
此前，很多開發商已經在探索輕資產之路，公司債作為直接融資工具，大大降低了開發商的融資成本。然而，隨著市場信用風險的逐步暴露，資產證券化業務因有基礎資產的支持而越來越受到投資者的關註。萬得數據顯示，與不動產直接相關的資產證券化產品已經達到471億元，包括私募REITs、準REITs、資本收益權證券化、物業費證券化、購房余額證券化等。
資產證券化對於房地產有兩層含義。壹是依靠資產增值和結構化評級獲得高評級，同時通過流動性獲得溢價，優化企業融資成本和資本結構。第二，發展以私募REITs、REITs為代表的股權證券化，可以盤活開發商的資產空間。
萬億表內存釋放路徑
目前，國內資產證券化主要分為三類:債權、物權和股權的證券化。主要債權為商業銀行貸款，包括商業房產抵押貸款和個人住房抵押貸款，對應產品為CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)和RMBS(住宅抵押貸款支持證券)。
其他類型的貸款還可以包括基於信托計劃的信托貸款，相關客戶通過銀行進行的委托貸款，以及近年來市場上較為關註的公積金貸款。
目前公積金品種發行量比較大。類似於單筆委托貸款和酒店等基礎現金流對應的底層現金流的證券化產品已經出現。
多位業內人士對21世紀經濟報道記者表示，其實房企並不缺存量資產。如北京、上海、廣州、深圳的甲級5A寫字樓存量為2500萬平方米，價值約1.2萬億元。但是，存量資產的資產證券化並沒有實現爆發式增長。
周宜生認為，美國市場對中國房企會有很多啟發。在美國，商業地產的融資市場分為三個部分:商業貸款、CMBS和房地產投資信托。REITs包括股權和抵押，規模為1萬億美元。CMBS有8000億的規模。
相比之下，在中國，商業銀行貸款占70%以上的規模。非標、表外、私募REITs占少數。雖然中國的資產證券化有很多創新，但與成熟市場相比仍有巨大空間。
據介紹，房企融資規模將比經營性按揭貸款高出50%以上，相當於商業物業年租金凈收入的12-16倍。融資期限可以滾動延長3-5年。可以根據信用等級優化定價，可以本金還款，也可以嘗試其他創新方式，對資金用途沒有限制。增信措施根據情況包括財產抵押、現金質押、留存部分現金儲備和外部增信。
從規模上看，房企融資規模超過經營性物業貸款。機構做並購會用很多商業銀行的融資工具，效率真的很慢。如果資金需求在3-6個月內，M&A的資金壓力會很大，無法滿足資金需求方的要求。
中信證券資產證券化業務聯席董事兼總監余強透露，RMBS最大的特點是實現了註冊制。2015年註冊制前，a * * *發行不到10億，註冊制後卻發行了345億。可以說，註冊制對個人按揭貸款的金融化起到了很好的推動作用。目前註冊規模已經達到2500億。
整體來看，2014年末資產證券化新規發布後，上交所發行3356億元，包括準REITs、物業租金、管理費、購房余額等。，其中600億元由* *發行，約占17.77%。RMBS發行了40只票據，是發行規模第二大的品種，僅次於融資租賃債權。
余強認為，房地產相關類型的證券化在交易所市場有很大的潛力。不排除其規模會超過融資租賃問題。
準REITs越來越火。
據265438+20世紀經濟報道記者不完全統計，自2014年末以來，準REITs在房地產資產證券化相關品種中占比最高。2016以來，物業管理費用於資產證券化的最多，約占29%。
以蘇寧銀河的物業管理費為例。是總額為654.38+0.4億的物業管理合同，對應23個物業項目，分布在江蘇、廣東等較為發達的省份。物業類型涵蓋商業、住宅、辦公等。據介紹，投資人對項目的認可度很高，名義期限最長為9年。當然，這給了投資者回購的權利。
準REITs目前占比24%，僅次於物業管理費。授予信托權主要是給多家房地產企業發放貸款，打包。這壹類債務組合證券化的規模是89億，占比也在增加。
總的來說，國內資產證券化的創新很多，如紅星美凱龍、過彩虹商場等，主要以租金收益權質押或信托的方式處理。
資產證券化的研究和試點正在穩步推進。2014年9月和2015年6月，1中國人民銀行發布積極推進REITs試點的指引；國務院研究中心負責人還提到了商品房證券化產品對消化庫存的意義。2065438+2006年3月，越秀集團提出REITs試點建議，並提出設定費率規範。
最近房企資產證券化的案例越來越多。例如，碧桂園計劃在今年年初發行資產支持證券。發行總規模為29.45億，對應654.38+0.2萬份合同，265.438+00個物業項目，分布在全國24個省份。實際融資規模28億，期限4年，發行利率565.438+0%。
目前市場已發行9只私募REITs產品，均為超募規模。
戴德梁行估值及咨詢服務部總監、華東區主管顧指出，未來3-5年是國內資產證券化市場走向成熟的黃金期。大多數國有企業持有大量優質資產，但很難實現資產證券化。壹旦他們的資產被證券化，那將是壹個非常大的規模。
在資產證券化的過程中，國有企業仍然有壹個障礙。最核心的壹點是，國有資產在進行重大資產規劃時需要SASAC的批準，這可能會在壹定程度上影響這類企業的中長期規劃。
據該機構預測，到今年年底，房地產資產證券化產品將超過去年全年的總量。
(以上回答發布於2016-06-27。目前的購房政策請參考實際情況。)
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