1.如何理解《物權法》第190條抵押與租賃權的關系？
抵押合同訂立前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押成立後抵押財產出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押。？
第二，說明本文講的是抵押與租賃權的關系。？
如果房屋或其他財產被抵押，有時在抵押成立之前，財產上就存在租賃的法律關系。例如，甲方將該房屋抵押給乙方之前，已出租給丙方使用。這種既有租賃關系是否繼續有效？從理論上講，財產租賃屬於債權範疇。根據物權優先於債權的原則，財產所有人將租賃物轉讓給第三人的，承租人的租賃權在第三人取得財產所有權時消滅。承租人可以要求出租人承擔不履行債務的責任，但不能要求租賃物的買受人繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人之間不存在租賃合同關系。
但隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代民法逐漸采取了增強租賃權效力的做法，將“買賣破約”規則改為“買賣不破約”規則，即租賃關系成立後，即使出租人將租賃物轉售給第三人， 現有的租賃關系對買受人仍然有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人可以取得。 我國擔保法和合同法也采用“買賣不破租賃”的規則。《擔保法》第四十八條明確規定:“抵押人以租賃物抵押的，應當書面告知承租人原租賃合同繼續有效。”《合同法》第二百二十九條規定:“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，抵押財產因抵押權的實現而發生轉移時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不會自然終止，承租人可以繼續享有租賃權。
在物權立法過程中，曾有人提出抵押人可以將租賃物抵押，抵押物為租賃物的情況時有發生，但我國《擔保法》對這種情況沒有規定。壹種觀點認為，由於抵押權先成立，當然優先於租賃權，租賃權不能與抵押權競合，抵押權實現時租賃權應當終止。另壹種觀點認為，只有當租賃權的存在影響到抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不會消滅。
《物權法》在立法上研究了上述意見後，在該條中規定“抵押成立後出租抵押財產的，租賃關系不得對抗已登記的抵押”。也就是說:
壹是抵押房產出租的，抵押權實現後，抵押房產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續出租抵押房屋。
這壹規定的主要理由是，如果抵押財產進行了登記，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物質負擔，既然知道租賃財產有物質負擔，就應當承擔抵押權實現所帶來的風險。否則，“買賣不破租賃”的規則仍然適用於抵押後的財產，抵押的效力就會打折扣，變得不確定，失去設立的意義。
第二，未經登記的抵押財產出租的，承租人不知道也不應該知道該財產已經抵押，抵押權不能對抗租賃權，仍應適用“買賣不破租賃”原則。
？特別是從第二點可以推斷出，租賃權可以預先對抗未登記的抵押權。但如果在物權抵押權設立之前，抵押財產已經出租，根據“買賣不破租賃”的原則，租賃關系是在先的，當然可以對抗事後設立的抵押權，無論抵押權是否登記。