做壹個區域的商業地產，首先要考察該區域未來商業地產的供應、業態規劃設計。對於很多開發商來說，之前開發住宅項目時並沒有這個意識，因為住房需求量大，市場定位和細分空間廣闊。而商業則不同，它最終取決於租賃和銷售後如何支撐運營。所以經營者和投資者在選擇商鋪時都會慎重考慮。
在前期調研中，首先要考慮區域的規劃情況，了解其規劃規模和開發時間。商業地產的供應量是壹個很重要的因素，直接決定了我們未來的業務有多大，做什麽。《城市居住區規劃設計規範》中明確規定了居住區的人口規模和商業配套面積，公共服務設施控制指標為每千人700-910平方米。每千人社區服務指數為59-464平方米；每千人金融郵電指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據不同的具體項目，規劃部門對商業面積和建築形態的發展有不同的要求；對於開發者來說，在具體開發時，要根據實際情況選擇開發時間。發展過早，常住人口規模達不到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；如果開發得太晚，就不能很好地滿足居民的居住需求，就會失去商機。比如天通苑，壹開始還沒有找到商業價值，商業發展比較晚。所以大量人口遷入，就有了巨大的市場需求，遷入的居民也找到了商業價值。很多買了壹層房子的居民把房子租給裝修美化頭發的商家。
因此，我們在操作具體項目時，壹定要調查分析周邊商業的規劃和住宅區商業配套開發的時間；對已開發住宅區的商業設施和商業業態構成進行了綜合分析。現在房地產的開發已經完全市場化，我們開發的目的不僅是實現市場價值，更是實現社會效果。
消費者消費行為的調查研究
對消費者消費行為的研究也叫生活結構的研究。調查研究的主要目的是收集該地區消費者生活形態的數據，即從人口結構、家庭人數構成、收入水平、消費水平、購買行為和選擇的交通方式等方面對消費者的消費行為進行定量和定性的研究。
1.人口結構。人口結構主要按照年齡、性別、受教育程度、職業分布等分類。，進行深入分析。除了目前的人口結構調查，對過去的人口集聚、擴張速度和未來的人口結構變化進行預測。如果在區域內規劃建設高校，人口的增加和人口結構的變化會非常快，直接影響整個區域的消費行為，對商業業態的設計產生很大影響。
2.消費水平。消費水平是壹個地區消費活動的直接指標，是零售業最重要的衡量指標。據此可以了解每個家庭的消費情況，並根據商品類別劃分消費內容，從而計算出商圈消費購買力的大致情況。
3.收入水平。根據收入水平，確定消費的可能性、消費能力和目前的消費狀況。比如，與年收入2萬元、5萬元的消費者相比，消費者在選擇買衣服的地點時是完全不同的。前者選擇市場，後者主要選擇專賣店和百貨商場。
4.家庭數量的構成。家庭人數構成是人口結構的基礎數據之壹，可以根據家庭人數的變化和家庭人數、成員狀況、人員的變化趨勢來了解，進而從人員構成的比例來了解城市化的發展和生活方式的變化。比如通州區近幾年的很多項目都吸納了大量的城市拆遷戶和CBD小白領，短時間內擴大了人口規模，家庭結構和戶數完全不同。城市裏的拆遷戶主要是3-5口人的家庭it runs in the family，而CBD的小白領多為二人家庭模式。
5.交通和旅行方式。隨著越來越多的汽車進入家庭，人們的交通方式發生變化，這導致了消費者的購物習慣和他們選擇的消費內容。在消費者消費的空間和規模上，對於不同的業態和行業，花在路上的時間是有心理尺度的。比如家用消費品需求主要是就近完成，路上時間要求在15分鐘以內；在商場、購物中心購買衣服、家具、電器等商品可能需要很長時間，但交通方式改變了消費的時間和空間。以前走路或者騎自行車需要半個小時，現在汽車進家門可能只需要10分鐘。因此，研究消費者在該地區選擇什麽樣的交通工具是非常重要的。
6.購買行為。分析主要有兩個目的:壹是了解消費者經常在哪裏消費，消費的主要商品和服務；二是了解選擇商品和服務的標準，從而對這方面的消費意識進行深入探討。