招商是商業項目運作的重要環節，但不能只講招商。招商引資的基礎是要有正確的前提條件——合理的項目定位，才能實施招商引資。定位，作為壹個項目的戰略選擇，是決定項目發展方向的壹件至關重要的事情。正如管理學中常說的，如果戰略是對的，戰略中的壹些問題是可以挽回的，但如果戰略是錯的，戰略越正確，可能偏離的越遠，可能導致全盤皆輸。現實是很多項目的前提條件都不正確。我們可以看到，在國內很多房地產開發企業中，創始人或者董事長/總經理是絕對權威的，戰略方向基本由個人決定。所以有些事情是高層憑主觀想象對商業項目進行定位判斷，導致招商困難，導致項目無法實現應有的商業價值，運營的職業經理人壹換再換，都成了定位不當的“受害者”。從目前北京商業地產市場的現實來看，壹些招商失敗的項目都位於城市的黃金地段，他們的招商失敗很多都是定位偏差造成的。所以，好的區位並不是項目投資成功的充分條件，項目定位是否合理也是關鍵因素。
第二，適應性建築設計
在壹定程度上，購物中心的招商過程就像中國傳統的相親過程，也強調項目的選址就像壹個人的人生經歷，建築本身就像壹個人的外貌。壹個項目要想吸引國際壹線品牌的投資，最好是“身世”和“長相”兼備。目前的現實是，“位置”對商業項目的重要性可以充分認識到，但建築設計的重要性還沒有得到普遍的認識。以相親為比喻，很多人認為自己可以找到壹個背景好的好女朋友，而沒有想到如果加上好看的長相，會有更大的選擇空間。
商業品牌在開店的過程中，往往會優先考慮城市的地標項目，可以理解為兩種:壹種是已經建成並投入運營的現實地標項目，壹種是正在建設中但給人信心能成為地標項目的項目。目前市場上大部分投資項目都在建設中。考慮將基礎優越的項目包裝成“標誌性在建項目”，是提高投資潛力的有效途徑。除了項目本身的位置、體量、功能之外，建築師的規劃也很重要，因為大多數人並不認為平庸的“長相”建築會成為城市符號。同時，由於購物中心的最終用戶是不同業態的零售商，因此在建築設計中需要考慮不同業態的硬件需求特點。比如壹般超市的高度要達到5.5米，而電影院的高度要在9米以上，餐廳要有煙道和煤氣儲備。如果在設計中沒有為業務預留有針對性的硬件條件，將來很難吸引投資。
第三，把握合理的投資節奏
在招商實施中，配合工期，在合理的時間做正確的事，會“事半功倍”。具體來說，不同業務類型和不同規模的零售商在選擇簽約項目時有不同的時機。比如超市、百貨等大型賣場，早期就要搞招商，最好讓他們參與到項目的深度設計過程中，根據他們的需求進行有針對性的設計考慮；此外，大型超市等各大賣場的進駐，不僅直接影響購物中心的布局，還會極大地促進其他賣場的招商，往往會帶動整個購物中心後期的順利招商，這主要是因為各大賣場在吸引人流方面起到了關鍵作用。和普通的服裝店壹樣，需要進入後半建設期後才能正式開始招商，不僅是因為這些中小型店鋪對商業硬件設施沒有太多的特殊要求，也因為這些商家壹般不會早日給出非常明確的意向。
第四，有針對性的推廣策略
現在很多開發商在經營商業項目時都有典型的住宅思路，比如招商時選擇大眾媒體進行集中廣告宣傳，把招商宣傳冊做得像賣樓書壹樣煽情浮誇。與大眾的住宅產品不同，商業項目在招商時基本面對的是專業的零售商。越高檔越理性越專業，屬於小眾範疇。零售商在閱讀招商文件時，可能更註重對區域內人流、硬件等務實細節的描述，因此不夠務實的招商文件不僅難以起到實質性的推動作用，還會適得其反。而且利用大眾媒體向他們傳遞信息可能效率不高，有針對性的推廣會更有效。以剛剛開盤的廣信天地為例，該項目自始至終保持了高度專業化的推廣思路，有力地推動了項目的招商進程，比如在招商開始時邀請定向媒體召開新聞發布會，然後通過專業渠道向目標客戶進行壹對壹的招商介紹，到壹定階段後以客戶答謝酒會的形式發布招商成果，吸引更多新客戶。
五、專業穩定的團隊
商業項目的招商實際上是合夥人的整合方案，因為每個商家都有自己的專業判斷，開每家新店壹般都要實現盈利目的。因此，商業項目的業主在為這些商家招商的過程中，應該已經在項目中構思了壹個可以讓目標商家信賴的盈利商業計劃，招商人員應該系統地思考和表達，這樣才能給商家更多的信心。另外，在招商執行中，每壹個招商人不僅代表個人，也代表他的公司。因此，招商人員的形象及其在工作中的專業水平，成為了商家衡量其公司規範化、實力和專業水平的直觀參考，從而影響對項目的信任，影響招商的結果。
而且大型購物中心的招商工作通常需要壹年甚至更長時間。無論是業主委托代理，還是自建團隊，保持招商團隊的穩定也是實現高效招商的重要途徑。如果開發商頻繁更換項目團隊或負責人，壹方面會因為與零售商重新磨合而付出更多的機會成本，另壹方面也會讓零售商懷疑業主公司的穩定性，從而增加項目的負面阻力。