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營業稅的稅務處理
《營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，收到營業收入或者取得索取營業收入證據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條明確，營業稅暫行條例第十二條所稱取得營業收入憑據的當天，為書面合同確定付款日期的當天。第二十五條第二款明確，納稅人以預付款方式提供建築業或者租賃業勞務的，其納稅義務發生在收到預付款之日。可見，預收租金應在收到租金當天壹次性申報繳納營業稅。從上述規定可以看出，預收租金的營業稅實際上采用的是收付實現制，即書面合同約定的付款日期，以及收到預付款的日期。如2009年，企業收取五年租金654.38+00萬元，應繳納營業稅50萬元(654.38+0000× 5%)。
企業所得稅的稅務處理
《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算以權責發生制為基礎，屬於當期的收入和費用，不論款項是否收到或支付。不屬於本期的收入和費用，即使本期已經收到和支付了款項，也不作為本期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。也就是說，除非稅法另有規定，收入確認的基本原則是權責發生制原則。只要是當期收入，不管錢是否收到，都應該確認收入。但《企業所得稅法實施條例》第十九條明確，租金收入應當按照合同約定的承租人支付租金的日期確認。因此，預收租金收入不能完全按照權責發生制確認，而更接近於收付實現制。經過這種處理，稅務和會計確認的收入會產生時間性差異，企業預收的租金收入應作為當年增稅處理，計入當年應納稅所得額，征收企業所得稅。另壹方面，如果合同約定在租賃期滿時支付若幹年的租金，那麽應在支付當年確認收入，征收企業所得稅。
《國家稅務總局關於實施企業所得稅法若幹稅收問題的通知》(國〔2010〕79號)進壹步明確了租金收入的確認問題，即根據《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產使用權取得的租金收入， 包裝物或者其他有形資產，應當在交易合同或者協議約定的承租人支付租金的日期確認。 其中，交易合同或協議約定租賃期限，壹次性預付租金的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收支匹配原則，出租人可以在租賃期限內將上述確認收入分期平均計入相關年度收入。出租方為在中國境內設有機構並如實申報繳納企業所得稅的非居民企業的，也應當按照本條規定執行。這壹規定實際上是對《企業所得稅法實施條例》第十九條的實質性修改，即企業有權選擇對預收租金收入進行確認，即企業可以壹次性預收跨租賃期的租金收入，可以按照合同或協議約定的應付租金日期進行確認，也可以在租賃期內按照權責發生制原則分期計入相關年度收入。
分期確認稅收收入的條件
出租人選擇分期確認收入租金必須滿足兩個條件:壹是合同或協議約定租賃期限為跨年度。第二，租金壹次性預付。例如，企業根據國稅函[2010]79號文件規定，在2009年申報企業所得稅時，確認租金收入200萬元，即可繳納企業所得稅。從而不存在稅法和會計上的時間性差異，也可以根據《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，分期確認租金收入10萬元。這種處理的結果是稅法和會計會產生時間性差異。企業應在2009年增加應納稅所得額800萬元，並在未來4年內每年減少應納稅所得額200萬元。
需要提醒的是，在根據《企業所得稅法實施條例》第十九條選擇確認租金收入時，雖然出租人在預收收入的當年按照全額征收企業所得稅，但《企業所得稅法實施條例》第四十七條明確規定，企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，應當扣除如下金額:65，438+0。通過經營租賃租入固定資產發生的租賃費，按照租賃期限統壹扣除。2.以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費用，應當就構成融資租賃租入固定資產價值的部分分期扣除。也就是說，承租人預付的租金不能在支付年度壹次性扣除，而應根據租賃期限平均扣除。