本來“金九”是銷售旺季，但今年房地產市場格外冷清。市場降溫的信號已經被房地產鏈條上的各個環節所感知。房地產市場投資、銷售、房價數據整體下滑，房企流動性進壹步承壓，生存發展面臨挑戰，甚至引發市場擔憂風險加大。
在政策收緊、成交萎縮、房企流動性持續承壓的背景下，房企及上下遊企業的生存狀況如何？監管產生了哪些影響？日前，記者廣泛采訪開發商、中介、購房者、專家等，從不同維度勾勒出當前房地產市場的輪廓。
"不到壹個月，我們店就成交了兩套房."
“我這個月1套沒成交，我們店壹* * *，就成交了2套。”鏈家中介吉某負責的是有“宇宙中心”之稱的北京海澱區五道口。科研院所多，互聯網科技公司多，優質學區房多，是北京的“地金”價格高地，成交壹直比較活躍。
今年上半年，吉的店每個月的營業額是十幾二十套，現在的營業額還不到上半年的十分之壹。
在北京東四環外四惠地區做中介的周告訴記者，他最近的交易頻率是兩個月壹單，原來是壹個月兩三單。
原本是銷售旺季，今年的房地產市場格外冷清。需求端觀望情緒加重，入市更加謹慎；壹些不著急的二手房業主已經把房子搬走了。甚至壹些開發商放緩了拿地開發進度，出現了土拍。
記者從深圳福田區壹家中介了解到，最近有客戶在找竹筍，比之前的成交價低了不少。某小區類似戶型，3月份成交價460多萬，最近成交價才335萬。
業主也在放緩銷售。壹方面，部分不急需資金的業主選擇觀望；另壹方面，需要資金的業主更關心尾款能否及時到賬，但這個環節現在充滿了變數。
壹位鏈家業務員告訴記者，以前可以通過批貸的方式過戶，把新房抵押，然後走貸款流程。最近銀行放款比較慢，有的銀行甚至要等7個月才能放款，所以很多業主要拿到尾款才能交房。這樣，從購房者的角度來說，即使現在買，也要到明年才交房。所以現在很多客戶都不著急，看多了卻不成交。
市場的疲軟已經傳導到了開發商身上。東部某省三線城市某開發商告訴記者，“這裏去拿地的人不多。除了明年的幾個拆遷項目，還沒聽說其他幾個新樓盤。市場飽和，二手房銷售壓力大。”
上述現象並非個例。柯睿數據顯示，8月柯睿百強房企銷售面積和銷售金額同比分別下降26%和20%，降幅較7月進壹步擴大。7-8月，全國商品房銷售規模比2020年和2065，438+09年同期分別下降65，438+02%和2%，東部地區增速下降65，438+03個百分點。
RealData首席市場分析師徐小樂分析，8月市場降溫，重點50城市二手房成交量連續多月下降。九成以上城市二手房交易量下降，上海、杭州等重點城市降幅較大。價格下降的城市數量有所增加。深圳二手房價已經連續4個月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現下跌。
銀行捂緊錢包，房企承壓。
“金九銀十”成色好已經不是不爭的事實。在業內人士看來，樓市整體降溫實際上反映出政策調控取得成效。從“三條紅線”到“房地產貸款集中管理制度”，不僅房企融資端持續承壓，而且銷售回款周期延長。對於在償債、拿地等方面需要穩定現金流支持的房企來說，形勢越來越嚴峻。
從融資端看，今年前8個月融資規模累計增速較前7月有所加快。據RealData統計，前8個月，房企發債總額約6999億元，同比下降21%。其中，8月份房地產企業境內外債券融資規模約為57654.38+億元，環比下降39.8%，同比下降54.2%。
資金回籠的另壹個主要渠道，即通過銷售回籠資金的速度也在放緩。央行數據顯示，8月份，居民中長期貸款同比下降23.55%，連續4個月下降。從增量來看，根據平安證券研報統計，金融機構新增貸款中新增房貸占比連續第三個季度下降。2021上半年，主要金融機構新增房地產貸款2.42萬億元，同比下降19.1%。其中，二季度新增房地產貸款7500億元，占新增貸款總額的15%，連續三個季度下降。
記者了解到，由於房貸集中管理，部分銀行壓縮了房地產開發貸款規模，部分銀行區域分行僅半年時間就用完了全年的個人房貸額度，使得區域內新增個人房貸依賴於存量轉移和再貸款。
北京朝陽區壹家中介告訴記者，上半年銀行的額度和訂單並沒有明顯的調整。前兩年市場比較穩定，銀行二手房貸款額度很寬裕，所以沒有刻意控制。直到8月份，放款速度變化並不明顯，但從9月份開始，個別銀行已經停止接單。甚至有的銀行要等7個月才能放款。這種情況下，客戶壹聽就走。壹個國有的大銀行的分行、支行都是這樣，小銀行擔保不了。
中介透露，如果現在找銀行做房貸，放款時間無法保證，現在能接單的銀行基本都是3個月左右。某國有銀行某支行現在要求房貸客戶簽承諾書，承諾7個月不放款，不找銀行麻煩。
“我們合作的幾家銀行都不確定。明年壹季度會不會因為今年積壓而沒有額度，需要挪到二季度，還是因為市場相對穩定，政策會放開，還不好說。”中介說。
融資和支付雙重壓力，房企面臨巨大挑戰。中原地產首席分析師張大偉告訴記者，二手房成交量下降對房企銷售影響明顯。壹二線城市基本都有限購要求。在限購城市，有新需求的購房者往往采取換房策略，即先賣二手房再買房。因此，壹旦二手房成交量下降，開發商的新增銷售壓力也會加大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者解釋，目前樓市的低迷在於“高周轉、高杠桿”的格局不可持續。壹是房屋銷售節奏放緩，很難有高成交量；第二，目前沒有高杠桿模式，就是資金會越來越緊。
土地市場遇冷，地方財政承壓。
在眾多房企因現金流緊張而“缺錢”的同時，重點城市第二輪集中供地也較第壹輪有所降溫。
由於第壹輪集中供地部分城市土地溢價率較高，以及部分房地產企業參與競拍，各地紛紛推遲原定於7月份的集中掛牌，並調整地方競拍規則。多地第二輪土地拍賣規則調整主要集中在加強房企購地融資監管，提出“競拍優質方案”(以下簡稱“競質”)要求，明確土地溢價上限，取消“競拍保障房建築面積”要求。張大偉表示，第二輪土地拍賣規則壹方面提高了房企參與土地拍賣的門檻，另壹方面也降低了房企的拿地成本。
從實際出讓情況來看，優化後的第二輪土地拍賣規則引發了多地土地流拍率的上升。據中原地產研究中心統計，福州、青島、濟南等10城市第二輪成交土地465宗，其中超過118宗土地暫停出讓，占這些城市的25%。
張大偉認為，整體來看，今年以來，房地產調控密集，信貸偏緊，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，導致第二輪土地開放整體全面冷淡。同時，“競質”成為第二輪集中供地的新要求，明顯增加了房企的建設成本，壹定程度上降低了房企的拿地意願。
土地市場遇冷後，正在進壹步助推這壹輪樓市的低迷。IP Global中國區首席經濟學家白文熙對記者表示，今年實施的集中供地政策，最初的導向是在保證土地出讓收益最大化的同時，降低房地產企業整體拿地價格水平。但由於政策設計過於理想化，實際上使得房地產企業本已緊張的流動性雪上加霜，助推了當前樓市的下行和蔓延。
值得註意的是，由於土地市場遇冷，地方財政收入也受到了影響。從財政部發布的8月財政收支情況來看，雖然6月5438-8月累計國有土地使用權出讓收入4711億元，同比增長12.1%。但8月份國有土地使用權出讓收入同比減少17.54%。
雖然土地出讓收入減少，但很多交易的樓面價整體保持穩定。中指院指出，在土地拍賣規則的優化下，已成交的大部分城市第二批地塊的平均樓面價較第壹批有所下降，但仍高於2020年全年地價。
對此，白文喜認為，整體地價依然堅挺，或反映出地方政府為了維持土地財政收入而不願跟隨地價走向市場的心態，也反映出地方財力目前面臨的沈重壓力現實。
“整體地價的穩定也說明房地產市場沒有發生質的變化，地價整體上漲仍是主流現象。在這種情況下，房企只要拿地，按規矩做開發，即使出現短期流動性緊張也能生存。”張大偉告訴記者。
重擊還是疼痛？樓市下行影響將分化。
目前，部分房企引發的信用危機仍在持續發酵。由於多地銀行房貸延期，房地產市場銷售、投資等數據整體下滑，引發市場恐慌和悲觀情緒，房地產市場似乎已經沈入谷底。全行業面臨的流動性困難會對房地產行業產生多大影響？
接受證券時報采訪的專家壹致認為，當前部分房企帶來的信用危機需要警惕，或將對民營房企的融資和交易產生影響。總體而言，部分房企流動性緊張帶來的風險仍然可控，仍有足夠的金融工具和政策手段應對市場可能面臨的風險。
在中國豪宅研究院院長朱小紅看來，從表面上看，“三條紅線”卡在脖子上，政策的嚴格束縛了房企的手腳，沒有給他們喘息的機會，也沒有給他們更多的扭轉機會。其實跟房企的慣性思維有很大關系，相信政府壹定會給企業改正錯誤的機會。所以“三條紅線”的威懾力和執行力在認識上並沒有得到高度重視。很多歷經風雨的大房企、品牌房企，都以老運動員的姿態輕松應對。但是這次我真的犯了壹個經驗的錯誤。沒有把握好時差，沒有做好應急預案。
"可以說，這壹輪調整是對房地產行業的壹次重組."我愛我家集團控股研究院院長蔡告訴記者，目前房地產行業正處於陣痛期。擠出過去房地產商高杠桿、高周轉、無序擴張、規模擴張的“開發泡沫”，讓優質的房地產商和資本運作合理的房地產商重新成為市場的核心，這也是維護房地產市場穩定發展秩序的核心價值。
蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶進對記者表示，近期部分房地產企業的信用危機，可能會增加銀行對民營房地產企業信用違約的擔憂，增加銀行的厭惡情緒。根據銀行對風險的厭惡程度，可能會影響到大量的民營房地產企業。需要註意的是，供應商未來可能會要求更多的房地產企業進行現金交易，進壹步打壓房地產企業的融資環境和房地產市場。進壹步去杠桿也會抑制房地產投資和相關產業鏈的增長，更多房地產企業的債務問題會導致銀行和金融體系出現更多壞賬風險，這需要重新審視。
嚴躍進提醒，近期爆發風險的房企壹般都是大型房企。從系統性風險來看，流動性緊張的房企數量有增加的趨勢，容易形成系統性風險，需要監管部門的警惕。中小型民營房企的壓力這幾年壹直存在，任何時候都要關註大局。
多位專家也指出，在此輪低迷中，由於銀行等金融機構對民營房企融資會更加謹慎，壹些現金儲備豐富、融資便利、融資成本低的“三好學生”房企將獲得機會，尤其是在提高門檻後的第二輪土拍中。
西南證券指出，實際上，在第二輪集中供地中，房企拿地Top10，合計797億元，而央企拿地88%，競爭明顯下降，但預計下半年在競銷方面將面臨更為惡劣的環境。
讓房地產行業回歸傳統制造業的本質
雖然我們目前處於房地產行業的多事之秋，但需要註意的是，今年以來，房地產行業的負債率壹直在持續改善。央企、國企在當前樓市低迷的情況下發展平穩，整體地價保持穩定。各地租賃型保障性住房建設持續推進，房地產長效機制建設不斷完善。
蔡認為，在房地產行業的陣痛期，部分房企會改變過去對項目質地和自身現金覆蓋面的輕視，不斷調整優化，最終讓整個行業回歸傳統制造業的本質。
在陶進看來，房地產企業或許有必要借鑒國外房地產行業的發展經驗，設定並保持穩定的杠桿率、負債率和資產規模，與金融領域的復雜工具保持合理的距離，進而杜絕過度多元化，避免過多涉足自己不勝任的領域，回歸建設、開發等強勢業務。
此外，陶金還認為，目前的貸款集中度是否合理，還需要進壹步觀察。從中長期來看，如果住房貸款需求持續得不到滿足，剛需被抑制，導致商業貸款流入樓市等金融亂象反復出現，就需要重新審視房地產貸款余額和個人住房貸款上限。
近期，張家口、桂林、沈陽等城市相繼出臺“限價令”，樓市逐漸出現雙向調控趨勢，明顯顯示出房地產市場“穩房價”的政策趨勢，更加註重“穩房價”而非盲目“降價”。
“進壹步的緊縮政策基本不會再出現，政策已經到了盡頭。”張大偉告訴記者，根據不同城市的政策，後續可能會根據情況有所放寬。
嚴躍進表示，四季度仍需防範市場繼續降溫的可能，判斷的關鍵是信貸政策。從穩定企業發展的角度，後續的房地產銷售市場需要放開。預計11附近將出現新壹波穩定或寬松的政策，有助於部分數據止跌。
展望未來，蔡認為，在房地產市場穩定發展、不炒房、繁榮的要求下，未來國家政策框架不會有太大變化，但政策微調更多偏向於城市，各城市會根據實際情況進行調整，即熱度高的城市繼續限購，熱度弱或市場弱的城市采取寬松政策。
國家統計局新聞發言人傅在8月份國民經濟運行情況發布會上表示，在各方繼續推進房地產市場調控，抑制房地產市場不合理需求，確保正常需求釋放的情況下，房地產市場有望保持穩定發展。同時，房地產市場、多主體供應、多渠道保障、租購並舉的相關制度也在不斷完善。
責任編輯:吳誌超