總結起來，這七項內容涉及兩大焦點:壹是深圳如何騰出土地空間，解決土地資源稀缺的問題；第二，在土地市場交易制度開放方面，深圳可能會迎來新的突破。
業內人士稱，這份《建議》更多的是為深圳堅定改革提供“強心針”，鼓勵深圳“大膽試、大膽做”。
騰諾土地空間
有限的土地會用於住房建設還是工業發展？這對深圳政府來說是壹道很難的選擇題。
對於深圳來說，房價飆升壹直是亟待解決的痛點。
中國房價報價網二手房價格數據顯示，6月深圳二手房均價達74929元，較去年底上漲14.37%，位居全國漲幅榜第二。
隨著房價的飆升，深圳與其他三個壹線城市的差距進壹步拉大——深圳6月二手房均價比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2.09倍。去年底，深圳房價僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。
房價大幅上漲的主要原因是土地的長期短缺。今年4月，深圳住建局發布《2020年住房發展實施方案》，其中提到，深圳住宅用地占建設用地的22.6%，低於國家相關標準中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下住房需求增長和品質提升的要求。
壹方面住宅用地捉襟見肘，但另壹方面為了保護制造業的優勢，工業用地不能少。
中國城市經濟專家委員會副主任丁松6月28+02日在接受時代財經記者采訪時提到，從國際經驗來看，國際大都市如紐約、倫敦、巴黎等都在10%的工業用地範圍內，京滬不足20%，但深圳設立了30%的“工業紅線”。
這條從城市建設和土地利用“十三五”規劃(2016-2020)開始的“工業用地紅線”，明確規定到2020年，深圳工業用地比例不低於30%，即不低於270平方公裏。
在紅線下，深圳的工業用地和居住用地如何平衡，是很多專家重點關註的問題。
對於《方案》中提到的“二三產業混合用地”，深職院房地產研究所所長鄧博士在6月5438+03接受記者采訪時表示，這是壹種提高土地利用效率的方式，香港也有很多類似的案例。
但現實中，各地仍采取嚴格的土地用途管制，土地的出讓和使用都要按其用途分類進行。北京金訟律師事務所主任、房地產律師王雨辰對13時代財經表示，過去土地用途分類比較單壹，壹塊土地要麽是工業用地，要麽是商業服務用地，兼容幾種用途的混合用地在制度層面缺乏統壹規範，地方政府對這種嘗試也比較謹慎。
但就深圳而言，由於近年來的產業轉型，過去大量的工業用地需求逐漸轉變為商務辦公等第三產業的服務型用地需求。
中國(深圳)綜合開發研究院產業經濟研究中心主任周軍民對13時代財經表示，土地不足是深圳長期的現實問題，目前沒有很好的解決辦法。他認為，有限的建設用地將主要偏向上市公司、世界500強、中國項目等大中型企業，以及技術“卡脖子”的大型產業投資項目。
王雨辰認為，要落實《規劃》中推進二、三產業混合用地的要求，可能的途徑不僅是在土地供應上減少單壹工業用地出讓，增加二、三產業混合用地比例，而且在存量土地上放寬規劃用途變更審查，在符合國土空間規劃總體要求的情況下推進二、三產業用地轉型。比如在之前的工業區升級中，將現有存量工業用地轉化為新增工業用地(即M0，允許在統壹規劃的基礎上劃撥壹定比例的配套商業辦公用地、居住用地和公共服務設施用地)。
“在30%的工業用地中，如果商業用地占5%，那麽5%的空間可以用於其他用途。這不僅為深圳的產業改革項目提供了出路，也可能是為下壹步提供更多住宅用地埋下伏筆。”鄧對說:
丁松的想法更加具有突破性。在他看來，這次提到“盤活工業用地”，有很大的想象空間。“如果每年能減少1%的工業用地，10年就能騰出10%的工業用地(近90平方公裏)，對深圳未來經濟影響深遠。”丁松說。
此外，文件還提到，深圳政府在農用地轉為建設用地方面要“放權”。周軍民說，這項政策主要是用來解決村集體實際上已經發展成為村裏的工業作坊和農業用地的歷史問題。深圳很多農業用地集中在大鵬、坪山、光明等地區，但實際上數量和比例都很少，還是要保護和保留。
土地市場交易制度應先行先試。
值得註意的是，這份文件的另壹大方向是完善土地交易市場建設。《方案》中提到，要完善壹二級市場聯動的土地市場服務監管體系；試點實施土地二級市場公告登記和轉讓制度。
土地二級市場是指土地使用者在開發建設後出售和出租新建房地產的市場，即壹般指商品房首次進入流通領域形成的市場。
鄧說，“發展土地二級市場在壹定程度上可以更好地配合前面提到的二三產業混合用地”。
深圳目前建設用地不多，更多的是從存量土地中挖掘土地。鄧指出，以前很多企業急於拿地，後來發現其實發展不起來，尤其是更復雜的工商混改。所以需要壹個公開透明的交易市場，讓那些缺乏能力的人把手中的土地重新放到市場上，提高現有土地的利用效率。
目前，土地二級市場政策還缺乏典型案例，但深圳已經建立了由市規劃國土委牽頭的“產業用房供需服務平臺”。
“但是，由於相關配套改革措施和政策(如如何解決稅費問題等。)，房屋平臺的整體利用率沒有達到最優狀態。”鄧對說:
為此，《方案》為深圳下壹步的政策突破留下了空間。《方案》第二十六條提到，本方案提出的改革政策措施，涉及現行法律或者行政法規調整的，經全國人大常委會或者國務院授權後，可以實施。
這也讓人思考，深圳會在土地上市和流轉方面邁出更大膽的步伐嗎？
以小產權房為例，之前就有不少媒體曝光過深圳小產權房的“灰色”交易鏈條。王雨辰透露，這些都是灰色地帶的隱形交易，其結果將是無效合同的風險。
即使購房者需要承擔非常大的風險，前CICC首席經濟學家洪亮也曾撰文指出，大城市相當壹部分住房是以小產權房為補充的，深圳是最多的。
這是因為深圳房價合法流通量居高不下，很多人無奈選擇小產權房。
但同時也形成了小產權房“非法搶占”有效房源的惡性循環。RealData首席市場分析師徐小樂曾表示，深圳土地供應不足。除了地理條件，還有大量的小產權房、農房、城中村、工廠宿舍不具備上市流通條件，無法形成有效的住房供給。
此外，王雨辰還指出，深圳的小產權房與其他地方的小產權房有很大不同。
“其他地方的小產權房土地所有權都是村集體所有，但深圳的特殊之處在於，2005年以後，經過城市化進程，深圳轄區內的集體土地早已轉為國有土地。雖然仍保留了大量城中村的稱謂，但在土地權屬上，深圳沒有城中村，深圳的城中村呈現出農村向城市過渡後的特殊狀態。”王雨辰說。
值得壹提的是，國家不允許小產權房上市流通。今年5月20日，自然資源部也明確強調，小產權房不允許辦證。
因此，深圳如何利用好《方案》第二十六條提到的“做好與相關法規改革廢止的銜接”，先行先試，創造性突破小產權房問題，值得關註。
王雨辰指出，“小產權房真正上市流通還有很長的路要走，需要更長時間的實踐和理論儲備。”