我在這個問題上發言，王沖可能會覺得沒有說服力，因為我不認為我是西部的項目，因為我在北二環的德勝門地區，屬於西城區。我覺得其實說到寫字樓市場，妳剛才的發言很有北京特色。北京真的太大了，那麽多商圈分布在東西南北，但是妳發現每個商圈都不是簡單的復制，CBD，中關村，金融街。這是壹個不同類型和特點的商圈。我覺得商圈的潛臺詞是什麽？是商機，寫字樓，寫字樓，是這個地方的生產性空間。在我們的規劃會議上，我們說，什麽是辦公樓？寫字樓是醞釀和激活生產力的空間，不同於安居樂業。每個地區的商業機會是妳項目定位的關鍵。找出妳所在地區的商業機會。人們來購買和消費妳的辦公空間，會給妳帶來什麽商機？找出這個解碼。
藝兮地產總經理王沖
王沖我們在北二環中州路德勝門，既不依托CBD，也不依托中關村，很榮幸和金融街在壹個行政管轄區。就是這麽個情況。我們靜下心來研究我們的產品，我發現潘老師的觀點和我們的研究是壹致的。二環地區有很多內資、成長型企業，而我們北二環地區長期以來沒有壹個有特色的寫作空間去營銷。另壹個我們所說的成長型公司，不是壹下子從壹個跳到壹百個，而是逐步升級的。每壹個成長中的公司都想成為壹個行業的領導者，夢想著有壹天我能稱霸真正的5A級，甲級，或者地標建築，但是企業的發展是客觀現實。所以他需要有不同層次的辦公空間產品來適應他公司的成長。
王沖西城區的這些成長型公司在硬件方面是沒有資質的，因為硬件都是成本價堆出來的。他沒有實力，也想成為5A級，但是他的實力真的受不了。他的公司實力不大，但公司心態、理想、夢想都很高，文化面貌壹定和任何5A級寫字樓沒有區別。所以我們在這方面，成長型公司的尊嚴，這是我們公司的突破方向。為此我們位於中學，我們的外立面畢竟是21世紀。我們的外立面追求時尚，但是我們的公共區域都是新中式風格，就是墻磚和文物來做出這種感覺。
同時，在王沖，我們也做了壹個技術，把德勝門大廈改造成和我們企業壹對壹的合作，也是我們企業的會所。現在文物區本身也在經營，因為是事業單位，其實也在經營，但是經營狀態壹直屬於賣假幣拿旅行團回扣的低級。我們和區政府提出了壹個口號，要把這裏打造成政界商界高端文化交流的場所，並不代表我們就要在這裏大吃壹頓。中國越來越國際化，但在國際交流空間，我不只是強調自己有多現代。國家的東西，妳才是妳在國家文化遺產上真正的實力，所以在這方面，包括我們和西城區政府的合作，這個建議已經提交給西城區政府，已經和文物局決定了。我們想把德勝門外大街改名為德勝大道，從文化建設上給這壹帶的傳統企業以信心和尊嚴。
王沖，因為這些公司，我們身邊在西城區的公司，如果去了中關村商圈、CBD商圈，就意味著他們放棄了在老家成熟的工商關系、業務關系、工商、稅務、政府關系，重新在海澱區建立了壹些新的關系，這對他們的經營來說是很有成本的。所以他們希望在自己熟悉的故土有壹個能適合自己，能體現自己成功，能體現自己成長的商業空間。所以，我們不去中關村搶客戶，也不去CBD挖客戶。我們只需要消化這些本地成長型公司。
王沖:實際上，我們現在成交的客戶，從8月8日到現在壹下子突破了50%，來買的公司就在這些左右。我們現在的價格是10200元，剛剛突破萬元線，不敢。我們當時的起步價是8500，而且很短很快。當我們訂閱這樣的壹天，有點過分。回想起來，這有點過分。認購當天連續三次調價，從上午到中午再到下午。我們的客戶群，北二環，是空白市場。我們立足北京，立足北京文化。文化上，我們要向中關村、CBD學習。在硬件、成本、價格上，要和區域客戶的實際購買力相匹配。無論我們把國際化說得多麽響亮，我們都會被中國的貿易和財富淹沒，我們無法與中關村競爭。我們說我們這裏多大，商圈就有多大。這個商圈吵了這麽多年，也沒什麽特別的。我們立足北京，立足北京文化，所以走中國風。如今，中式和新建築風格在建築領域已經蔚然成風，但絕不可能簡單地復制回明清時代的老祖宗。但是，我們應該利用明朝的許多美學哲學和倫理思想來建造這個時代的辦公建築。
王沖:我今天特別高興。我和魏老師的心壹樣，特別堅定。我對我們市場定位的信心最初是基於我自己在局裏的經歷。早報組織的這個會後，我聽了專家的意見，通過項目的講解感受到了市場的判斷。我覺得我們應該堅持我們的立場。
陳我曾經和幾位建築領域的學者聊過。他們也在考慮北京寫字樓市場的發展方向。他們有自己的觀點。已經有很強的配套地塊，比如CBD，長安街，還有壹些地段。他需要與周圍的文化生態進行壹些良好的溝通和建設。在這種情況下，它可以是人工的，那裏的生態更好，找到了辦公樓的出路。這方面可能正好符合他們的壹些觀點。
墨春也符合今天論壇的主題，建築風格的心態，文化的結合。我覺得這其中就包括如何利用好古老的古建築——德勝門城樓。南新倉的項目利用了旁邊壹個很近的，有600年歷史的古糧倉，當時的皇家糧倉，並與新的建築相結合，這是壹種新的實踐，是新建築風格的體現。
我剛剛看了看侯守法，只有我壹個人在真正的西部項目這裏。大家都是東部的，我們項目在人民銀行對面。
潘明朗:我覺得可以，因為這是針對寫字樓創新的。大家都可以放下，不再盯著自己的項目，跳出自己的項目。不然就變成項目推介會了。
侯守法從東到西的距離並不特別完全符合潘先生所說的。他說東方熱，西方涼。這個我不完全同意。我覺得所謂的火爆，我同意潘先生的說法。所謂熱，就是CBD周邊的大圈子，範圍廣，項目多。從這個意義上說，我同意他的觀點。建國門商圈和燕莎商圈不能和東部比，因為開發的比較早。從這個意義上說，我真的覺得東方更熱。東部的商業氛圍比較濃厚，因為主要是涉外，東部確實比西部熱。包括現在的CBD規劃，800萬平米的範圍，這個能做多少事情，更別說寫字樓了，他什麽形式都會有，所以肯定和西方不壹樣。
侯守法從另壹個角度思考，什麽是熱？所謂熱度，妳建寫字樓的目的，妳建公寓樓的目的，就是為了銷售，為了出租，為了市場認可和市場接受，做產品。如果妳賣不出去，租不出去，市場再認可妳也沒用。從這個意義上說，不擴大第壹西側的土地供應，就擴大到三環外，四排以外，五環外，這是另外壹個概念。我瞄準的是西二環和金融街的概念。
潘明朗，妳指的是妳自己的壹塊兒西，不是整個北京的西。
在小範圍內，從西二環和金融街來看，侯守法並不比東部更涼爽。這裏有幾個特點。第壹，從土地供應上，金融街比不上CBD。最後壹塊地沒了，供應量有限。第二，從金融街全屋的銷售和出租來看，和東部相比壹點也不差。我去問多少錢壹平米，他說，別問多少錢壹平米，兩年後再來問有沒有房子。遠洋月租30美元，最低25美元。據我所知，壹般是28，30美元。從這個意義上說，並不比東方差。還有壹個觀點是，西部的客戶可能沒有東部大，但是每個客戶買的房子都比較大。妳看，銀監會買五六萬平米的樓，保監會買五六萬平米的樓，網通買幾萬平米的樓。顧客數量不是很大，但是每個人都買很多。
侯守法現在跟我說我項目的四大家族，他們搶了我東邊的壹棟樓。這四大家族不完全是國企，但我也不能說是誰，因為還沒簽協議，也不完全是中國字頭的內資企業，還有壹家外資銀行。所以從這個意義上來說，西部的市場供給是好的，市場需求也是好的。我覺得不算低。
潘明朗其實是我的觀點。我壹直認為金融街沒有問題。我說的是中關村現在壓力很大。妳現在基本不是金融街，但是妳是金融商圈，這個範圍肯定沒問題。
當時侯守法中關村的整體定位有問題。如果中關村在地面上位於那個地方，肯定不是那個格局。據我所知，市長開了無數次會在中關村開交通會，沒有人能解決，因為這個定位當時真的有點太近了。我就是想借大學和科研單位，其實有點太近了，不如去外面。但是我們不評判別人，我們只說整個市場的供求關系。
我們在侯守法的公寓也是，9月10開盤，15000起價，現在16000，這兩個月賣了60%，所以我覺得整體需求還是比較大的，還是有需求的，供應量有限，基本上沒地了。不像城東區可以向外擴張，不允許妳拆二環以內的四合院。供給有限，但需求不會少。
萬恒地產總經理褚宏亮
褚宏亮，我來說兩句。其實我今天是代表萬恒地產來的。其次，我想說，我有幸參與了金融街的兩個項目。壹個是最早的投資廣場，壹半是利達銀行賣的，另壹半是我們自己賣的。另壹個項目是侯先生剛才提到的網通大廈。那個項目也是我們開發的。去年年底我們把它賣給了中國網通。現在總部就在侯先生的樓前。看長安中心的速度。看妳的樓長大了。金融街包括西邊。應該說，在整個商圈裏，金融街、中關村、CBD其實是最火的，行情最好的也不是CBD、中關村，而是金融街。
儲宏亮的觀點可以看出，金融街的樓盤基本上沒有聲音，沒有廣告，沒有與媒體的溝通。
潘明朗:我覺得中關村商圈，CBD商圈，金融街商圈根本沒有可比性。如果要比較，讓金融街回歸1997，因為是成熟商圈。
褚宏亮剛才提到，金融街其實有不少樓，包括原來的中國網通，富凱大廈有壹半賣給了證監會、保監會、銀監會，包括商業銀行拿壹棟，我舍不得另壹棟金融街。誰買我就不賣。我必須拿著這個。看到自己的地在金融街賣的差不多了，要自己留壹部分資產，就沒人買中心區那塊了。中國網通曾經和金融街談過，想收購，但是金融街就是不賣。我們和網通的交易價格應該不會低於CBD。
褚宏亮:為什麽我說金融街最好？第壹，它的位置比較小，物以稀為貴，稀缺的東西更值錢，金融街沒有土地。其他企業再想進金融街比較難，除非妳在金融街租房產和寫字樓。剛才侯總也提到了，很多樓盤基本沒有房，包括我們招商廣場，是1994開發的，大概是1997竣工。那棟樓目前只能算B級寫字樓，當時均價1996，1997。因為這些樓盤是整棟賣的，和散裝賣的不完全壹樣。我們是地上地下全做，地下也可能拿均價。可能妳覺得在市場上看到過，包括金融街本身的公告，賣給保監會多少錢，賣給中國網通多少錢。其實利潤還是比較能接受的，我們省了不少營銷費用。
褚宏亮:不知道每年推廣北京的財富要花多少錢。至少我看了R&F的廣告，這些廣告每天都能在北京的報紙上看到。中正大廈銷售過程中，我們也賣了壹段時間。去年這麽大的訂單，我們賣給了中國網通，但是沒敢告訴市場上的任何人。前期賣了兩萬多平米。和中國網通簽約後，最大的任務就是清理現有的買家，比拆遷難多了。好在我們在今年8月份之前把散戶都清理了，所以我現在才敢透露這個事情。其實我感覺這些商圈最成功的是金融街，也有中關村初期的問題。1997開始集中入住時，租金壹度降到12美元左右。當時有很多投資者前來購買。1994年初，投資廣場、國企大廈、平安大廈、月壇、萬通都在同時向市場銷售，包括平安大廈。這種壓力也很大。而且當時基本沒有國內買家，投資型客戶都是香港新加坡的華人日本人新加坡人。對金融街的認可，也是在經歷了壹定的陣痛之後，逐漸自然形成的。
褚宏亮剛才說金融街不市場化。其實金融街只是壹個市場化的行為。它有壹個好名字，金融街。它利用南有中國人民銀行，北有中國銀行，沿西二環建設金融街。這是西城區政府成立的控股公司，現在也是上市公司。它吸引了壹些投資者通過出售土地來建造它。它做的最好的就是把數量控制的最好，自用客戶和投資客戶有很好的比例。做房地產也是投資型和自用型的。建設銀行買的地是自用，中國電信和中國移動也是自用。做壹些市場化的項目。當時我們的招商廣場，現在我們的中正大廈，我們都是完全市場化的項目。我們中正大廈是香港壹家上市公司運營的。完全市場化，金融街只占很小份額。我們賣給中國網通，沒有任何政府補貼。
儲紅亮所在的西城區出臺了壹些金融鼓勵政策，希望吸引外資銀行等國內金融機構入駐金融街，使其更加國際化。提供租賃金融街物業的金融公司有壹定的補貼，購買金融街物業的客戶也有壹定的補貼，但據我所知，大部分都是前段時間在金融街開了壹些發布會，退了壹些錢給買家，總金額在500萬元以上，對於壹個買家來說，買壹個大市場更有象征意義。
褚宏亮在中關村的錯誤在哪裏？其實它缺壹個自用的客戶。從地域上看也是客戶，從開發商的角度看也是客戶。再壹個，他缺乏有實力的開發商，劇情太窄，策劃方面，高控比較死。前兩天去中關村看了看。基本上都是兩三萬平米的建築。唯壹的可能是中關村金融中心更有氣勢，其他很多樓盤都是。開發商實力不夠，立面造型也是各種各樣。總的來說比較小，大概幾萬平米。中關村引進了當時華貿中心這樣的大型開發商。就壹塊開發商規劃來說，可能比現在的現象要好。
褚宏亮還有壹個，他的貨源集中釋放。基本上這些建築都是這個階段封頂的。現階段他的客戶群比較小，造成了壹定的競爭。如果妳降價，我就降價。我熟悉中關村的壹個項目，盈科大廈，起價壹萬五到壹萬三，到了壹萬壹。我去看了現有的房子，質量很好，但是賣不出去。剛開始定位比較高，他可能比現房賣得快。
褚宏亮回來找我們，介紹我們自己的項目，離我們最近。這個項目跟潘老師和魏老師的項目還是有競爭力的，但是不是特別強，客戶沖突好像也很少。我們做這個項目的時候，為什麽會覺得要從西往東走？我們感覺西二環沒地。我們曾經有過壹個。網通跟我們談買房的時候，他的選擇只有兩點，壹個是長安街，壹個是西二環。長安街上的地全部拿了，西二環旁邊的地也拿了。金融街北邊有壹個國際投資大廈，不在裏面。大廈在市場上沒有聲音，沒有廣告，沒有發布會，全部售罄。所以侯老師的項目，我覺得基本可以走這條路，因為我們經常去廣東開會，從樓上就能看到施工在增長。
楚洪亮在找項目的時候，首選長安街，然後沒了的西二環跑到東二環，那我們當時為什麽要做東二環項目呢？東二環有壹個非常好的嚼頭，亞洲最大的交通樞紐。東方銀座在前面給了我們很多廣告。東直門地區是大家公認的。高端住宅項目，當代萬國城、東直門的區域知名度已經很高。東直門是高端住宅區，是繼朝陽公園西門壹代之後的新的高端住宅區。
任洪亮先生也幫助了我們。任先生放棄了CBD的土地，買下了東直門的土地。這有他自己的原因，我們所有人都琢磨出了壹點味道。我覺得我們在東直門的項目還是比較有市場潛力的。我們應該在本月26日封頂。
褚宏亮:我們前期壹直想找中國網通這樣的公司，但是封頂之後做了適當的調整。在此之前，我們對東直門地區做了壹點研究。現在有三個商圈，CBD，中關村，金融街。現在我們在三個地區。朝陽區的中關村，CBD，西城區的金融街，東城區是什麽？其實東城區現在也在打造東二環商務帶，但是我感覺這個名字不太好聽，無法和這些名字抗衡。前兩天在媒體上看到當代萬國城提出全國首個商務區。我們說的東直門入鄉隨俗還是有說服力的。亞洲最大的樞紐建成後，未來我們的檢票口和機場檢票口都在東直門，機場到北京的第壹站在東直門，第壹站到北京。其實我們也參考了南新倉和新保利的提法，兩者都是壹個東二環商代的概念。
楚洪亮，我真的很想找個時間和幾位大佬交流壹下。讓我們壹起來命名這個區域。其實東二環都可以看到。我們未來是中石油的總部，北京移動的總部就在我們正對面，包括青旅，中鐵物流，新保利，然後建國門，包括總經理魏的花城大廈。這條線其實集中了很多自用的大樓盤，也集中了壹些市場上可以壹起推出的新商業樓盤。他的供應正合適。競爭不是很強。每個人的產品都有自己的特點。我覺得如果合作的話，東二環，壹個商圈，叫國門商圈。不管什麽因素，我想取壹個類似金融街的名字。東城區可以和西城區、海澱區、朝陽區競爭，打造東城區的熱點。我也這麽認為
褚宏亮回歸創新頭腦風暴，結合我們自己項目的特點，介紹了我們在傳統創新中做的壹些小事。其實我也同意剛才羅老師的觀點，包括大家的觀點。其實寫字樓還是比較規整的，不應該有太多花哨奇怪的造型，這樣會增加成本，使用起來比較困難。我們做的樓盤，客戶最喜歡的房型還是方方正正的，有棱角，有尖角。從他的使用來看，從風水的角度來看，他認為是不好的。
褚宏亮還有壹點。整層的面積也會影響買家的選擇。當時我們作為投資人就受到了這壹點的啟發。金融街的樓盤大多在5000平米的簡易區，而恰恰投資廣場是1800平米的簡易區，可以靈活的分成兩塊，壹塊900。僅此而已，我們是金融街最暢銷的樓盤。當時是1995，1996最好的樓盤，均價2800。金融街最好的物業是國企大廈。基本上除了華泰保險公司，壹寸都沒賣出去。除了自身的價格定位，還和平面布局有關。
褚宏亮，我們買家大多要整層，他覺得比較適合我。兩千平米，兩層，還是普通樓層。起初，我買了壹個900平米的樓層。後來覺得小了，就又買了壹層。這還不夠，我又買了壹層。其實他只有四千平米，卻占了四層。就企業形象而言，它非常好。我們單戶型面積的優勢促使很多客戶選擇投資廣場，導致金融街大廈投資廣場質量最差，賣的最好的樓盤。現在可以說。
楚洪亮回到了我們樓裏。當時我們樓不大，占地面積只有5萬多平方米。我們也是壹個綜合建築。後來我們稍微修改了壹下，把它變成了兩個核心建築，實際上變成了兩個塔樓。這兩座塔其實是壹整層樓，占地2000平方米，人為分成兩塊，占地600平方米的小塊。最近的市場反饋非常好，客戶對我們壹樓的面積感覺非常理想。很多客戶說我要1500，我要2000，讓它成為壹個獨立的整體，這樣也會提高使用效率。為什麽很多公司選擇這種物業？很多公司，如果我在單獨的樓層，5000平米和2000平米都掛著我的牌子，電梯門是我的。這不壹樣。這是壹些小地方的創新。這種創新不是現在才有的。我們是1994做的。那次我們沒做，這次是故意的。
除此之外，我們還在利用率上做了文章。壹般寫字樓68-75的利用率比較合適。真正的寫字樓和商務公寓不壹樣。我們樓的大堂很精致，不像以前很多都是越大越好。現在壹些辦公室大堂越來越小，越來越高，導致利用率越來越低。我們反其道而行之，把大堂壓縮到某個合適的空間，不是說沒有壹定的風格，但還是有壹定的風格要求。事實上，我們有兩個大廳，壹個小大廳和壹個大大廳。整體樓層壹萬多平米，另壹個兩萬多平米。我們的使用率達到了76以上，寫字樓也達到了76以上，在很多樓盤中應該是比較高的。就我工作這麽多年的寫字樓來說，基本都在70以下。這個樓盤我們做到了76，承諾的時候也是76。這是我們做的壹些小改進。
褚宏亮還有壹點。作為我們采用的新產品，我們的建築在國內率先采用了壹種真空玻璃幕墻。我們用的玻璃是真空玻璃，現在基本都是雙層中空玻璃。
潘明朗現在的普通住宅不是空心的，而是雙層的。其次，玻璃窗墻不是玻璃幕墻。建外SOHO用的類似材料都是這種材料，然後是幕墻，技術含量非常高。
褚宏亮:這意味著中空玻璃被塗上了壹層防腐層。中空玻璃中間有空氣。真空玻璃的效果和保溫瓶壹樣，完全隔熱隔音。將來交通樞紐建成後，大家或多或少都會覺得嘈雜。我們采用真空玻璃，有效隔音隔熱，保護環境，節約能源。目前北京使用的中空玻璃價格是現在的兩到三倍。這也是可以有效提高建築質量的東西。中國還沒有建築采用。我們應該是第壹個。