第壹章壹般原則
第壹
為進壹步加強租賃住房建設管理，根據《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)、《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(京辦發〔2017〕153號)，市政府印發《南京市工程建設項目審批制度改革試點
第二
本辦法所稱市場化租賃住房，是指由企事業單位投資、以市場化方式運營的新建或改建住房，不包括政府建設的公共租賃住房和廉租住房。
新建住房是指利用新出讓的經營性用地、低效用地、企事業單位用地和集體建設用地新建的租賃住房；危房是指按照符合條件的存量房規定改造的租賃住房。
第三條本辦法適用於本市行政區域內市場化租賃住房的規劃、建設和監督管理。
第四條租賃住房建設堅持政府引導、市場運作、安全舒適的原則。項目完成後，不得分割、轉讓、抵押；經批準整體轉讓或抵押的，不得改變租賃用途。
第五條
根據經濟社會發展、產業發展和住房租賃需求，江北新區管委會、各區政府和市屬國有企業每年6月165438+10月編制下壹年度租賃住房建設(含新建和改造)計劃，由市房產部門會同發展改革、規劃資源、生態環境、國資等相關部門審批實施。市政府批準的城市低效用地再開發年度實施計劃中的租賃住房項目和集體土地上租賃住房項目建設試點，同步納入項目所在區年度租賃住房建設計劃。
不符合環保和安全要求的土地和房屋，未納入低效用地專項規劃和年度實施計劃的工業用房，不得納入年度租賃住房建設計劃。
第六條
市房產部門搭建房屋租賃服務監管平臺，用於房屋租賃業務、信息統計和權屬核查、市場監控。區房產部門督促指導轄區內租賃住房項目統壹納入平臺管理，辦理租賃合同網上簽約、備案等手續。
第七條市促進房地產市場平穩健康發展領導小組負責協調租賃住房的規劃、建設、管理和政策制定等重大事項。
市房產部門牽頭組織制定出租屋管理相關政策，組織江北新區管委會、各區政府(園區管委會)編制出租屋年度建設計劃；在審批競爭性建設和配套建設的租賃住房項目銷售手續時，應當審查租賃住房建設的相關信息。
江北新區管委會、區政府(園區管委會)和市屬國企是租賃住房建設和管理的責任主體。根據租賃住房需求，編制租賃住房建設計劃，加強建設監督管理和租金監測。區房產(住建)部門做好租賃住房建設管理工作。
發展改革部門(行政審批部門)牽頭立項。
規劃資源部門負責項目規劃、土地手續、不動產登記等。，並為將“不得分割、轉讓、抵押”的內容納入租賃住房用地出讓合同或用地批準文件，率先落實利用集體建設用地和低效工業用地建設租賃住房工作。
建設主管部門負責工程質量和施工安全的監督檢查和施工圖設計(消防設計文件)的審查，並牽頭進行聯合驗收。
應急管理部門和消防救援機構負責督促、指導、協助有關單位做好出租屋消防安全宣傳教育工作，消防救援機構依法對出租屋單位遵守消防法律法規的情況進行監督檢查。
市國資部門負責組織市屬國有企業編制租賃住房年度建設計劃。
其他部門根據各自職能做好出租房屋的建設和管理工作。
第二章國有土地建設
第八條國有土地建設包括利用經營性用地、低效用地和企業自有存量土地建設租賃住房。
第九條利用經營性土地建設租賃住房，或者通過競爭性建設、配套建設的租賃住房，建成後房屋所有權按照土地出讓合同的約定進行登記。
競爭性建設、配套建設租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單元，不足壹個單元或壹層的應集中在同壹單元或同壹層布置，原則上以中小戶型為主。建設項目分期建設的，租賃住房原則上應壹期建成。
第十條
經符合條件的工業園區批準，園區工業項目配套建設行政辦公和生活服務設施的用地面積可由項目總用地面積的7%提高到15%，主要建設集體宿舍和職工宿舍，出租給園區職工使用，不得改變原有土地性質，也不得單獨轉讓或抵押。
通過協議出讓低效工業用地重新開發為商業服務項目的，允許按規劃要求建設不超過30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業用於出租，不得單獨轉讓或抵押。
第十壹條企事業單位自有存量國有土地在符合城市規劃的前提下，市政府可以采取“壹事壹議”的方式，研究納入年度租賃住房建設計劃。
第十二條租賃住房建設項目應當依法辦理項目用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收等手續。具體程序如下:
(壹)對於項目用地規劃許可，本階段分為立項、用地預審(如涉及)、建設用地規劃許可三項審批事項。
1.以出讓方式取得土地使用權的項目，由建設單位向工程建設項目審批綜合服務窗口申請項目備案、建設用地規劃許可證審批(如涉及)和用地預審意見(如涉及)，由規劃資源部門牽頭受理。
2.有自有建設用地的項目，由建設單位向工程建設項目審批綜合服務窗口申請項目備案、建設用地規劃許可證(提高容積率)或規劃條件(不提高容積率)，由規劃資源部門受理。
外商投資以外的項目，由建設單位通過江蘇省投資項目網上審批監管平臺直接申報。
(二)對於建設工程規劃許可證，本階段分為設計審查和建設工程規劃許可證核發兩項事項，由規劃資源部門牽頭。
(3)辦理施工許可證。這壹階段分為兩個事項:施工圖設計文件(消防設計文件)的審查和施工許可證的發放。建設單位將施工圖設計文件報綜合服務窗口進行項目審批，並在此階段提供其他審批材料進行審批。施工圖設計文件審查完成後，實名制管理、質量監督程序、安全監督備案、施工許可證發放等工作由建設主管部門合並受理。
(4)辦理竣工驗收手續。此階段分為兩項:各部門聯合驗收服務和竣工驗收備案。建設項目具備法定竣工驗收條件後，建設單位向聯合驗收綜合服務窗口提交竣工驗收申請及相應的紙質和電子文檔，建設主管部門牽頭受理。
第十三條
建設單位應當在出租房屋竣工後60日內申請房地產登記。不動產登記機構應當根據土地出讓合同和規劃批準的用途進行登記，並在不動產登記簿和權屬證書的補充欄註明“出租房屋”。
第十四條
項目首次登記後10個工作日內或竣工驗收後60日內，江北新區、各區房產部門應指導產權單位將房產測繪單位出具的以套(室)為最小單位的測繪成果等項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第三章集體土地建設
第十五條利用集體土地建設租賃住房，實施主體原則上是項目所在地的鎮或村集體經濟組織。
鼓勵集體經濟組織通過入股、聯營等方式與其他經濟組織合作開發建設。雙方如需新設企業實施項目開發建設，集體經濟組織的份額必須高於50%。
第十六條
在確定集體土地建設租賃住房項目前，申請人原則上應當征得擬占用土地所有權的集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表的同意，確保集體經濟組織自願實施、自主經營。
第十七條實施主體或委托有資質的規劃機構編制實施方案，如使用土地整理形成的新指標，實施方案需附新區實施方案。
實施方案由所在區政府審核，審核合格後報市規劃資源部門。由市規劃資源部門牽頭組織發展改革、建設、房產、農業農村等部門聯合審核，達成統壹意見後報市政府審批。市政府對試點方案的批準視為對項目供地方案的批準。
第十八條使用集體土地建設租賃住房的建設程序，參照國有建設用地新建租賃住房的程序辦理。
第十九條
項目竣工驗收後，實施單位向規劃資源部門申請不動產登記；登記機構應當對項目進行整體登記，不得辦理分割登記，並在權利證書上註明房屋類型為“集體租賃住房”，僅用於出租，不得轉讓、抵押。
第二十條
項目首次登記後10個工作日內或竣工驗收後60日內，江北新區、各區房產部門應指導產權單位將房產測繪單位出具的以套(室)為最小單位的測繪成果等項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第四章舊房改造
第二十壹條既有住宅改造包括工業用地上的住宅改造和商業用房改造。
工業用地上的住房改造是指將園區工業用地上的廠房、辦公樓等現有建築改造為租賃住房。商品房改建是指將已建成且未售出的商品房按規定改造為租賃住房的行為。
第二十二條
存量房改建為租賃房時，應根據租賃需求執行住宅、公寓或宿舍的設計標準，滿足基本居住功能。商業建築原則上要整棟整層整單元改建。
第二十三條
既有房屋改造包括結構改造和功能改變兩種類型。結構改造是指房屋主體結構的改變；改變使用功能是指只改變房屋內部使用功能，不改變房屋主體結構。
第二十四條結構改造應當按照下列程序辦理:
(壹)重建單位向發展改革部門(行政審批部門)申請辦理項目審批手續。
(二)重建單位應當向規劃資源部門申請規劃條件。房屋建成2年以上的，改建前應當依法取得安全鑒定報告。改建單位根據規劃條件和鑒定報告，組織施工圖設計，竣工後向規劃資源部門申請辦理規劃建設許可證。
(三)改建單位應當向施工圖審查機構提交施工圖設計文件，施工圖審查機構應當重點審查結構安全等內容。施工圖設計文件(消防設計文件)審查完成後，將實名制管理、質監程序、安監備案、施工許可證發放結合起來。
(四)建設項目竣工驗收後，改建單位應當向聯合驗收綜合窗口申請聯合驗收。
第二十五條使用功能變更應當按照下列程序辦理:
(壹)改建單位將改建規劃設計方案報規劃資源部門審查，規劃資源部門出具規劃意見函。
(二)施工圖設計文件(消防設計文件)按規定經過審查或論證後，改建單位應向建設主管部門申請辦理建築施工許可證。
(三)建設項目竣工驗收後，改建單位應當向聯合驗收綜合窗口申請聯合驗收。
第二十六條
項目竣工驗收後60日內，江北新區和各區房產部門應指導產權單位將房產測繪單位出具的以套(間)為最小單位的測繪成果等項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第五章附則
第二十七條本辦法頒布前，已出讓的租賃土地和競爭性建設住房建設的租賃住房，按照出讓合同執行。
第二十八條本辦法自2019、10起施行，有效期兩年。