當筆者和很多空軍壹樣，還在等待“樓市雪崩”來臨的時候，中國的樓市，在經歷了2008年的短暫低迷之後，立刻呈現出不可思議的量價齊升之勢。如果這種現象發生在2007年之前，並不奇怪。但在“全球金融危機”陰霾尚未完全散去的2009年，中國樓市卻能壹枝獨秀，著實讓人浮想聯翩。壹時間，“樓市泡沫”、“樓市熱”、“樓市綁架中國經濟”等言論頻頻見諸報端。中國的樓市怎麽了？帶著這樣的疑惑，筆者從身邊的城市出發，對我國三四線城市的房價走勢進行深入探討。
二、廉江樓市現狀
廉江市是廣東省湛江市下轄的縣級市，常住人口約30萬。是典型的中國三線城市，也是作者的故鄉。從房地產的構成來看，和國內大部分三四線城市壹樣，廉江的房地產業在2004年之前主要是居民自建，並不是嚴格意義上的真正意義上的房地產市場。廉江的房地產市場真正開始形成，是從政府出臺限制私人購地建房的政策開始的(因為拿不到相關政策的細則，不知道政策的具體實施時間)。
主要屬性。目前，該市已建成的房地產項目有:金都名苑、建達財富花園、王赫花園、永福花園、和盛花園等。在建的房地產項目有清華校區、美景花園等。短短幾年，十幾個大型房地產項目如雨後春筍般在廉江拔地而起，可見廉江房地產市場的快速發展。
從消費者的構成來看，廉江樓市的購買力主要來自於教職工、公務員、個體戶、國企事業單位員工。
價格。目前廉江各大樓盤毛坯房均價2500元左右。
那麽作為壹個三四線城市的典型代表，廉江的房價在未來3-5年會呈現出怎樣的走勢呢？下面，筆者對影響廉江房價走勢的因素進行深入分析。
三、影響廉江房價走勢的重要因素
1.出臺限制私人購地建房政策。
都說廉江房地產市場的形成是市場經濟的產物，而不是政府政策催化的產物。廉江的房地產業經歷了從無到有到樓市繁榮，只用了短短幾年時間(3-4年)，都印證了相關政策的巨大影響力。
隨著我國城市化進程的加快，城市人口將進壹步增加(增加的原因將在下文從具體事件中說明)，人口的增加必然導致住房剛性需求的增加。由於政府已經限制了私人購買土地建房，購買商品房成為市民的唯壹選擇(當然妳也可以選擇租房，但妳必須有房才能租房，所以市場對住房的整體需求仍在增加)。
2.珠三角產業轉移的機遇
“產業升級轉型”在珠三角說了很多年，卻始終不見太多實質性的動作。然而，2009年，經過全球金融危機的洗禮，珠三角不得不進行產業升級。隨著珠三角產業升級轉型的進壹步加快，越來越多的企業，尤其是勞動密集型、高能耗、高汙染的企業，必將以高昂的成本(勞動力成本、能源成本、土地成本、汙染治理成本等)遷出珠三角地區。).
但由於廣東在物流、資金流、信息流、相關硬件設施以及多年改革開放等方面的區域優勢，在未來仍將長期存在，大量企業暫時不願離開廣東這片熱土。在這種情況下，尋求壹個比珠三角運營成本更低的區域，成為了很多企業的共同目標。珠三角周邊的三四線城市比珠三角有更低的人力和地價優勢，企業發展所需的物流、信息流、資金流的獲取也更加便捷。此外，這些地方政府為更好地引進資金刺激當地經濟而制定的優惠政策，恰好滿足了這些企業的再投資要求。所以珠三角的企業向三四線城市轉移壹定會成為壹種趨勢。從廉江九洲江經濟開發區、廉江(佛山)產業轉移基地等大型工業園區的建設就可以看出這種趨勢。廉江——中國“電飯煲之鄉”的美譽，見證了產業轉移給廉江帶來的好處。相信隨著產業轉移的進壹步推進，以後像這樣的口碑會接踵而至。
隨著工業園區的建設和外資的進壹步擴大，廉江的經濟必將迎來新壹輪的增長，同時也將帶來就業市場的進壹步擴大。回到房地產市場，壹個地區房地產的興衰直接關系到該地區的經濟。從房地產的各個角度來看，就業機會的增長意味著這方面住房需求的增加，所以經濟增長會直接推動房價的上漲。
3.70、80後新壹代農民工返鄉創業。
金融危機和產業轉移帶來的另壹個問題是珠三角地區就業機會的持續下降。在這種情況下，大量農民工選擇了返鄉。對於老壹代農民工來說，返鄉意味著回家種田，而對於70後、80後新生代農民工來說，回家種田是壹場噩夢。壹是因為長年在外打工，這個時代出生的很多農民工早就失去了種地的基本功；還有壹個原因是，由於長年在外打工，家裏的土地已經多年沒有耕種價值，或者土地早已被賣掉，壹次性承包給了別人。在這種情況下，返鄉創業或者重新進入當地工廠繼續工作，就成了這些農民工的最佳選擇。
由於這些人的參與，三四線城市的人口也將迅速膨脹，從而直接增加住房的剛性需求，房價的提升將成為必然的事實。
4.農民大學生成長的潛在需求
農民大學生聽起來有點“貶義”，其實不然。農民大學生，顧名思義，祖上是農民，自己也是農民，只是因為上了大學，就有了壹個新的身份，就是通俗的從農村走出去的大學生。
由於他們的祖輩從事農業，深深體會到了務農的艱辛，再加上從小家庭成員的說教，因此，走出農村成為了這個群體的最高目標。能否真正走出農村的壹個關鍵指標，就是妳在城裏有沒有自己的房產。由於戶籍的限制，壹線城市的生活成本高，家庭人脈的維系等因素，選擇戶籍所在地的城市成為了最理想的選擇。近年來，隨著各大高校的進壹步擴招，這部分人的數量還會進壹步擴大，成為未來三五年內三四線城市住房的潛在消費者。
5.熱錢的湧入推高了房地產價格。
這裏討論的熱錢主要有兩個來源。壹是來自壹二線城市的投機資金；第二，為了規避通脹預期的風險，我們選擇民間熱錢投資房地產。第壹種熱錢產生是因為當前壹二線城市物價持續上漲，投資風險加大，投資價值不高；相對於壹二線城市，三四線城市在整個市場中的投資成分較少，因此後期更具投資價值。再加上09年上半年壹二線樓市回暖，釋放了不少資金。所以流入三四線城市的投機資金自然多了起來。至於熱錢的第二個來源，與全球金融危機直接相關。為了應對金融危機，世界各國央行紛紛開動印鈔機，大規模實施“造錢”活動，增加了全球通脹的預期。目前中國的電價上調政策很可能是通貨膨脹的前兆。
6.住房費用的增加
最近國際原油持續上漲，國家電網也上調了工業用電價格。這壹系列動作必然導致工業生產成本的增加。建造房屋所需的水泥、鋼材、玻璃等原材料價格自然上漲。這些成本會通過價值鏈的傳導間接轉移給消費者。
四。結束語
根據以上分析，廉江房價上漲只是時間問題。從廉江的樓價走勢分析，可以看出全國三四線城市的基本走勢。當然，每個城市的具體情況(地理位置、經濟發展水平、房地產市場成長期)不同，但在國際經濟環境和國家相關經濟經濟政策沒有太大變化之前，這種上升趨勢是明顯的。